如何界定物业服务费计费起始时间.pdfVIP

如何界定物业服务费计费起始时问 文／林金涛 最近，温州地区多次出现有关物业公司与业主就前期物业服务费计费起始时间确 定的争议，引发业主投诉物业公司违规操作，引起了众多物业企业与业主的关注。双 方争议的焦点集中在《浙江省物业服务收费办法》第二十条内容：“物业服务费可以预 收，具体由物业管理企业按照与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限向 业主、使用人收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。物业服务费自房屋交付使用、 购房者(业主)领取钥匙次月起计收。“对此，部分业主解释认为．前期物业服务费起 始，应以业主到管理处办理入住时领取钥匙时间的次月为准即实际入住的次月起。而 物业公司认为，应以建设单位通知房屋交付使用之日的次月为准即理论入住的次月起。 有关前期物业服务费起始时间到底该从何时计起，全国各地法规也仅是原则性的规定， 即从房屋交付之日起开始计算，至于建设单位如何履行房屋交付责任，业主如何履行 收房责任，由双方合同约定．各地做法各有差异，造成物业管理实际操作过程中的争 议也是在所难免。 依照《浙江省物业服务收费办法》，前期物业服务合同签订之日起至物业交付之日 发生的物业服务费由建设单位承担．房屋交付之日起的次月由业主承担。从这里发现， 房屋交付与业主领取钥匙是问一时日完成的，事实上．建设单位也应该这么做。但目 前房地产行业实际做法并非如此，而是在房屋竣工交付之后．与物业公司办理钥匙托 管手续，将小区购房户的钥匙交于管理处保管，由业主到管理处办理入住手续时再领取。 这样做有两个好处：一是建设单位可以减少房屋交付期间的工作量；二是有利于督促 业主主动到管理处办理入住手续，避免出现自行入住的现象。而问题恰恰就发生在此 环节．这就出现部分业主在建设单位办理完房屋交付使用手续后不是立即到管理处领 取钥匙，而是等到实际入住时再领取，由于通知交房和实际交房存在着时间差，所以 业主要求这段时间应该不计入收费时间。 那么．如果建设单位在房屋交付时直接将钥匙发放给业主，是否可直接避免此类 问题的出现呢7毫无疑问，物业服务费从业主领取钥匙的次月起计算。但现实是建设 单位、物业公司都可能排斥这种做法，也与行业多年形成的惯例不相符．这样建设单 位就要增加履行陪同业主验房工作，业主也可能不会主动到管理处办理入住手续。那么， 在房屋的交付与业主的钥匙领取两者不是同时进行的情况下．是否有更好的处理办法 进行衔接呢7笔者个人认为，可以从以下方面就业主前期物业服务费起始时间的确定 进行设计。 ^^。。。。。。。’’-·_____-01 bb现代 08 一、由物业公司在《前期物 业服务合同》中与开发商约定。 《前期物业服务合同》是物业管理 公司收取物业服务费的依据和法 律保障。按照建设部《前期物业 管理招投标办法》规定，建设单 位应在取得《商品房预售许可证》 之前完成物业管理招投标工作。 因此，物业公司要与建设单位在 《前期物业服务合同》中尽可能明 确建设单位房屋交付责任手续履 行的形