如何认定物业服务企业拒不退出、移交管理权.pdfVIP

案例解读Ⅰ CASE 如何认定物业服务企业拒不退出、 移交管理权？ ■ 文/程 磊 【 案例扫描 】 2005 年 2 月，广州花城房地产开发 多次追缴未果后，齐志物业管理公司 起诉。 有限公司与齐志物业管理公司签订《物 向法院提起诉讼，要求被告广州珍岛 被告广州珍岛贸易有限公司在诉 业管理委托合同》，委托齐志物业管理 贸易有限公司按照每月每平方米 5 元 讼中辩称，前期物业服务期限已经届 公司对广州市瑞祥花园进行物业管理， 的标准交纳自 200 9年 2 月到 2010 年 2 满，原告在物业服务期限届满后为其 委托管理期限自 2005 年 2 月 1 日起至 月期间的物业服务费及滞纳金。 提供物业服务没有合同依据，因此，不 2008 年 12 月 31 日止，物业管理费非住 2005 年 10 月，瑞祥花园业主委员 应交纳物业服务费。另外，业主委员会 宅部分为 5 元 / 平方米 · 月。 会在国土局备案成立。11 月，瑞祥花园 已经要求原告移交物业管理权，原告 物业管理合同到期后，开发商与 业主委员会向法院起诉，请求判令齐 拒绝移交，根据《最高人民法院关于审 齐志物业管理公司没有续签合同，齐 志物业管理公司移交小区的物业管理 理物业服务纠纷案件具体应用法律若 志物业管理公司至今仍在提供物业服 权。该 案 经 审 理，2006 年 10 月，广 州 干问题的解释》第十条第二款的规定， 务。 市中级人民法院终审认为瑞祥花园业 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存 广州珍岛贸易有限公司是瑞祥花 主委员会的起诉未达到《瑞祥花园业 在事实上的物业服务关系为由，请求 园首层面积为 4877.35 平方米商铺的产 主大会议事规则》规定的投票权数。因 业主支付物业服务合同权利义务终止 权人，自 200 9年 2 月起没有向齐志物 其未经业主大会授权，不具备起诉的 后的物业费的，人民法院不予支持。因 业交纳物业服务费。经物业管理公司 资格，故驳回瑞祥花园业主委员会的 此，被告不应交纳物业服务费。 【 案件争议焦点 】 【 律师观点 】 视为继续有效。《上海市高级人民法院民 ①前期物业服务期限届满后，合同 1. 前期物业服务期限届满后， 事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案 应视为自动延续，物业服务企业依然有 物业服务企业能否继续按照 件有关问题的解答》第17条规定：物业 权向业主收取物业服务费。 合同约定要求业主交纳物业 管理服务合同所约定的服务期限届满后， 关于物业前期物业服务期限届满后 服务费？ 业主委员会（前期物业管理期间则为出 物业服务合同的效力问题，北京市高级 2. 业主委员会曾起诉要求移交 售单位）未与物业管理企业重新签订物 人民法院的指导意见作出了明确规定。 物业管理权，原告拒不移交， 业管理服务合同的，但物业管理仍然对 《北京市高级人民法院关于审理物业管 被告能否依照司法解释第十 物业进行管理，对业主进行了服务的，业 理纠纷案件的意见（试行）》第15条规定： 条第二款的规定，拒交物业 主也接受其管理和服务的，可参照《合同 物业服务合同到期后，双方没有解除合 服务费？ 法》第236条的规定，认定原物业管理服 同并继续履行合同的，视为合同自动延 务合同继续有效，但服务期限