威海市悦海山庄空房物业调研.pdfVIP

物事评论FOCUSEXPERTS OF 空房物业问题可以说已经不是什么新鲜的现象，全国各地均有这样的案例出现。但是却始终不 能够有效地解决。为了进一步探究该问题的解决途径，笔者走访了威海地区的数个小区，悦海山庄 即是其中之一。 悦海山庄位于威海市高新技术开发区．北面临海，正处于威海市两所高校的中间地带。小区于 2000年开丁建设，2003年末全部完工．共有住宅楼50栋，总计约l，500套住房。底层为车库，顶 层为跃层结构。小区环境较为良好，物业管理上虽然有不规范的现象，如车库有相当部分被改造出租， 保安T作不到位等，但基本上来说小区的物业管理运作得比较正常。在小区内。笔者发现业主委员 会有专门的办公场所，同时小区内建有室内乒乓球室和麻将室。可以说，在悦海山庄，社区内的合 作属于较为良好的。但是，笔者注意到，虽然小区建成已经接近五年，依然有许多住户未安装空调， 而许多住房的窗户上都贴上了招租的广告。因此，对于这类住房笔者认为应该就是属于已经出售但 是业主并没有在此居住的空房。经笔者粗略统计，每栋住宅楼都有两至三套明显没有人居住的住房。 再加上可能已经租出去的．空房业主约占业主总数的6％至10％。 正如上文提到的。空房业主在悦海山庄内已经占到了相当的比例，空房物业问题从正常的角度 来说理应存在于该小区中。但是，笔者在该小区内并没有发现明显的合作障碍，恰恰相反的是，小 区内呈现m一片和谐的景象。 这种现象不禁让笔者感到吃惊。一般来说，集团的合作是需要有人来承担合作所必须的交易成 本的。而在社区内往往由于缺乏强而有力的约束力量而导致“搭便车”的现象极为严重，合作作为 2008．‘ 30现 ,主MODERNPROPERTYMANAGEMENT．NEWPROPRIETOR FOCUSOFEXPERTS物事评论 公共物品所需的成本无人承担。正是这种明显的市场失灵导致了物业管理中的纠纷难以解决。对于空房物业问题 而言，这种纠纷发生的风险更高，业主们合作难度更大。我们甚至可以想象在空房业主们不能有效参与社区进行 合作的情况下，这个小区内的物业管理可能的状况。 悦海山庄内的情况却与笔者最初的推断相悖，这不禁让笔者对之前的理论产生了怀疑。但是，一位误认为笔 者是来寻找出租房的学生而主动上前与笔者搭话的业主让笔者的所有不解都炯消云散了。通过这位业主，笔者了 解到该小区内的空房相当部分是被用作m租ffii41；；P,售。由于小区位于两所大学的附近，学生租房的市场相当广阔。 同时，小区靠近海滨，在夏天的旅游旺季时，短期租房的市场更是火爆。从某种意义上来说，空房业主出租房屋 已经形成了一种行业，而这个市场在威海这样的旅游城市发展得已经相当成熟。笔者发现，在靠近海滨，尤其是 靠近威海国际海水浴场的数个小区内都不同程度地存在与悦海山庄相同的情况，而这些小区内的物业管理状况都 是比较良好的。 与购房后待售的空房不同，出租房屋的空房业主需要一个良好的物业管理环境来提高I叶J租房的价格，而这就 成为了刺激这些空房业主主动参与社区，甚至主动承担合作的交易成本的动力。从这个角度上来说，空房业主这 种主动参与社区，避免市场失灵的行为与T会成员为了避免被清洗出劳动力市场而主动遵守罢_1：协定的行为在性 质上是极为一致的。就如美国学者奥尔森所论述过的那样，集团为了能够保证集体行为的顺利实现必然需要有能 够施加利益或惩罚的机制。在悦海山庄，保证了空房业主进行合作的动因就是m租房的价格水平这种直接的利益。 这种现象让笔者深受启发。对于空房业主而言，市场失灵的现象极为严重。而单纯的将他们清洗出社区合作 又缺乏合理的法理依据。因此，在确定空房业主法定的社区参与权利的基础上来寻找一种促使合作发生的机制才 是解决空房物业问题的正当途径。在这个意义上，明确界定空房业主的权利义务范围是最为本质的路径。但是， 立法的成本以及这样立法的效果都需要时间和实际生活的检验。对于空房物业的现状而言，单纯寄希望于法律的 补充与完善并不现实。而悦海山庄的情况却提示了解决这一困境的另一种可能。从集团行动的基本理论出发，将 松散大集团成功整合并有效行动的方式就是依靠直接的奖励或惩罚这样的外力。同样的，对于空房业主而言，只 要参与合作有直接的收益可图，他们就不会因为