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完善物业管理服务立法的对策 魏伟 河南工业大学经济贸易学院 【摘要】 近几年，随着我国城市建设速度的加快，物业管理服务行业从产 生、发展到逐步壮大，经历了一个艰难的过程，同时物业管理服务纠纷也日益增 多，对物业管理服务工作提出了新的挑战。本文主要分析了我国物业管理服务工 作与立法不相符合的现状，并积极寻求解决的途径，相信这对于正确处理物业服 务纠纷案件，稳定社会秩序，完善物业管理法规，都会起到一定的推动作用。 关键词 物业管理服务 物业管理条例 物业纠纷 物业管理服务,是指具备资质条件的物业管理服务公司接受业主的委托,按照合同的约 定,对受托管理的建筑物及其附属设施进行维修、养护以及提供其他专业化、社会化的服务。 自我国首家物业管理服务公司——深圳市物业管理服务公司于1993年3月成立 以来，我国的物业管理服务已风风雨雨地走过18年，物业管理服务行业已呈现 出欣欣向荣的态势，但由于我国物业管理服务起步晚，业主和相关当事人法制意 识差，以及物业管理服务法制的不完善，我国的物业管理服务在现实中也存在着 不少的问题。本文拟从物业管理服务的现状出发，分析物业管理服务的现实困境， 提出物业管理服务立法上的突破对策，与各位同仁商榷。 一、物业管理服务实践中存在的问题 2003年5月28 日国务院第9 次常务会会议通过《物业管理条例》，同年9 月1日正式施行。四年后，2007年8月26日中国国务院总理温家宝签署国务院令， 公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007 年10 月1 日起施行。可以说 修改后的物业管理条例的内容在理论上更加完善了，然而在实践中施行起来，却 依然存在如下几个问题： 1、业主委员会的法律地位不明确。物管条例第八条规定：“物业管理服务区域 内的全体业主组成业主大会。”第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事 项。”这一规定从立法上说似乎明确了业主委员会的法律地位，但是，实际操作 起来却有不少困难，学术界和法律界对其法律地位也存在争议。有人认为，业主 委员会属于《民事诉讼法》中规定的“其他组织”，有人则认为，业主委员会既 不属于法人．也不属于其他组织，它根本无诉讼主体资格。就拿众所周知的福州 海景花园的业主委员会告物业管理公司一案来说，因业主委员会法律地位不明 确，致使此案败诉。业主委员会法律地位不明确，使业主委员会处于尴尬的处境， 也不利于保护广大业主的合法权益，长此以往，容易造成社会的不稳定。 2、开发商与物业服务企业责权利不对等。物管条例第24条规定国家“提倡” 建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有 相应资质的物业服务企业。然而，在实际操作中，不少地产开发商自行组建物业 服务企业，并将其建设中的质量、服务承诺推到物业服务企业头上，使其成为“替 罪羊”。 3、业主大会与建设单位、物业服务企业地位不平等，易引起双方的矛盾冲 突。按条例规定，业主大会是业余的松散的没有法律地位的非赢利组织，而业主 委员会只是其执行机构，法无明文规定业主大会或业主委员会有诉讼主体资格。 而建设单位、物业服务企业却是具有法人地位的商业性组织，这种法律地位的不 平等必然导致权利义务的不对称，如建设单位能自行决定挪用专项维修资金，物 业服务企业有权决定提高物业管理服务费，自行出卖或出租公共停车场等。当业 主想按法律规定解聘物业服务企业时，就会发生新旧保安齐上阵的景观，殴打业 主委员会成员，其后果可想而知。 4、房管部门有权利、义务却无处罚责任，导致业主大会无法及时召开，业 主委员会无法及时成立，业主与物业服务企业发生矛盾时无法及时有效地解决。 从实际操作来看，一是房管局作为传统体制下的国家管理部门，却在原有基础上 无故增加其负担，而得不到相应报酬，这在市场经济体制下是难以调动其积极性 的；二是业主大会早已被看成是物业服务企业的“对手”，如果其按时成立又有 相应地物业所有权权利，物业服务企业就有被监督的可能，再加上政府部门的监 督，物业服务企业想投机也是难上加难，只好循规蹈矩，不敢重蹈其咎，所以他 们是极不愿意成立业主大会的。在此情况下，如业主大会遭遇阻挠时，地方房屋 管理部门应当如何做，如地方房管部门未尽其职时，又应当如何承担失职责任？ 这些问题由于物业管理条例未曾规定，所以，在实际操作中，地方房管部门几乎 都不管。 二、完善物业管理服务立法的对策 前面已经提到，我国物业管理服