对前期物业服务合同的研判与规制.pdfVIP

Theoretical Exploration 理论探索 对前期物业服务合同的 研判与规制 文｜ Article ＞倪益民 物业管理服务合同是物业管理服务事项中最重要、最关 理水平较入住时有所下降，物管公司利用和会所开展经营活 键的内容，而现实中，前期物业管理服务合同则是其中最重 动创收益时，也直接影响到了社区服务质量，故要求降低物 要的部分。因此，对前期物业管理服务合同的研究、判断并 业管理费等。但物管公司却以空置别墅产权不归业主，因此 对其进行必要的规制，则对弄清法律关系、减少纠纷、搞好 业主无法干涉物业经营行为等理由拒绝了业主要求。业主认 物业服务、建设和谐文明、现代的居住生活环境无疑是必要的。 为，依靠目前这份前期物业合同已无法解决全部问题。 本文根据我国《物权法》《物业管理条例》（以下简称《条例》） 案例 2 前期物业服务协议通常存在霸王条款 中关于前期物业管理服务合同等的相关规定，总结其法律性 北京朝阳区某商品房小区一期业主张先生准时入住，在 质，结合现实中前期物业管理服务中的乱象，基于前期物业 办理入住手续时开发商聘请物业公司要求张先生先在前期物 管理服务合同性质的判断，提出自己规制该合同的一些看法。 业服务协议上签字，并交纳 1 年的物业服务费后，才能拿到 钥匙。张某因急于收房，没有细看协议条文便签了字。入住 一、现实生活中前期物业管理的乱象 后才发现小区树木稀少，空地都是黄土，没有草坪，绿化率 案例 1 N 年前的前期物管合同已难满足业主要求 极低，门口很少见到保安，外人可以随意出入，装修垃圾长 北京顺义区某别墅区1994年预售，1996年进入现房期， 时间无人清运等。张先生找到物业公司经理，要求物业公司 之后 3 年陆续有业主入住。尽管小区是一次性完工，但业主 改进。物业公司经理称，小区属分期开发，要等后期工程全 是分批入住。所以从 1996 年到现在，小区一直没有成立业主 部建成后，才能整体绿化，目前出入小区人员较多，不便进 委员会，现在小区仍处于前期物业管理状态。虽然从入住至 行查验。张先生则要求减免物业服务费，但物业公司不答应。 今的近 10 年中，开发商更换了三任物业管理企业，但小区业 回家后，张先生仔细查看前期物业服务协议，发现协议 主用的还是当年开发商与物业公司签订的前期物业服务公约。 中对保安服务、小区绿化和公共卫生都没有明确约定。到物 由于是 10 年前约定的合同，一些标准，如价格及服务 业公司通知张某交纳第二年物业费时，张先生予以拒绝。目 标准等都已无法满足目前业主对物业管理的要求。另外还有 前张先生跟物业公司的纠纷已走上了司法程序。 一些前期没发现的问题，如社区维修资金没在前期物业合同 以上只是本文写作时使用的两个案例。现实中发生的乱 体现出来等问题，现在都逐渐暴露出来。业主称现在物业管 象五花八门，难以尽数。例如，偶尔可见的前期的物业企业 AND REAL ESTATE ▲ 物业管理 HOUSING ｜ 75 业主论坛 OWNERS F O R U M 的财务报告一律亏损，当业主让它亏损就别干了时，它却赖 三、对前期物业管理服务合同法律性质的研判 在你的小区“学雷锋”；小区的车库收入与业主无关；小区 （一）物业服务合同的内容 的公共设施是哪些业主都不知道，它的收益更与业主无关； 为研判该合同的