对前期物业管理中两个问题的探讨.pdfVIP

《经济师))2009年第4期 ●管理世界 摘要：物业服务收费是物业管理中非 常敏感的话题，也是引发诉讼的一个常见的 原因。然而，由于我国现行物业管理立法不完 对前期物业管理中两个问题的探讨 善，对物业服务收费的规定显得极不统一，而 且对有些重要问题没有规定。文章仅对前期 物业管理中物业管理开始的时间和费用负担 两个问题作了有益探讨。 关键词：物业服务收费 前期物业管理 ●杨宏 开始时间费用负担 中图分类号：F293．33文献标识码：A 开始时间的规定有以下几种代表性的主张： 文章编号：1004—4914{2009)04—225-02 25条规定：“开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或 自20世纪80年代初期由我国香港引入了现代物业管理开始，经过 者委托物业管理公司对住宅区进行前期物业管理。”该种立法例以业主 20多年的发展，我国的物业服务行业有了快速的发展，成为了新兴的朝 开始入住前六个月作为前期物业管理开始的时间。 阳产业，国家也出台了一系列的行政法规、行政规章和地方性法规来调 2．售后说。《上海市居住物业管理条例》第41条规定：“本条例所称 整物业管理服务中产生的复杂法律关系。但一个不容忽视的问题是因为 前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。”显 物业服务而引发的法律纠纷的数量也逐年呈上升的趋势，成为民事纠纷 然，该条例以住宅出售的时间为前期物业管理开始的时间。 中的一大新案源。而在实践中，大量的物业服务纠纷又是由物业服务收 3．交付说。《合肥市城市住宅区物业管理暂行办法》第16条规定： 费引起的。毋庸质疑，物业服务收费条款是物业服务合同中的核心条款 “业主委员会成立前，按下列规定实施物业管理：(1)开发建设单位在房 之一，它对业主、房地产开发商和物业服务企业来讲都是利益攸关的。于 屋交付使用前自行对住宅区实行管理，管理费用由开发建设单位承担。 2003年9月1日起施行的《物业管理条例》在第四章用四个条款对物业(2)从房屋交付使用之日起到业主委员会成立前，开发建设单位应委托 服务收费的原则、物业服务费用的交纳等做了规定。但是这四个条款的 物业管理企业对住宅区实行前期物业管理，并签订前期物业委托管理合 内容过于原则，对一些重要事项并没有调整。由于篇幅所限，笔者仅就前 同。此种立法例是以物业交付使用之日作为前期物业管理开始的时间。 期物业管理中与物业服务收费有关而现有法规又未做规定或规定不明 4．竣工说。《物业管理条例》第42条第2款规定：“已竣工但尚未出 确的两个问题做出探讨，以期能对法制建设做出些微贡献。 售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”此 一、前期物业管理开始的时间 条意思是物业竣工后如果尚未售出，则产生的物业服务费用由建设单位 物业服务公司从何时起开始收取物业服务费?向谁收取物业服务 交纳：如果售出了但尚未交付给买受人，则产生的物业服务费用也由建 费?要回答这两个问题首先要对前期物业管理的时间做出界定。在地方 设单位交纳。显然，从以上分析中不难得出结论，该条的含义是从物业竣 性法规中对前期物业管理的主体、对间界定以及费用承担的规定目前形 工之日起就开始交纳物业服务费了，也即前期物业管理开始了。此外，北 成了五种学说。《物业管理条例》对前期物业管理没有做出明确的定义， 京市的规定也与《物业管理条例》相同。 但将前期物业管理的时间界定为业主大会选聘物业管理企业之前。从目 笔者以为，以上四种立法例都值得商榷。第一种“半年说”。以业主开 前出台的法规来看，《物业管理条例》的效力层次是最高的。但是，我们发 始入住前六个月作为前期物业管理开始的时间，这种以业主开始入住的 现现行法规的规定仅对前期物业管理的终止时间有明确规定～即以业 时间再向后倒推六个月的特殊的“倒推法”是深圳市特有的一种立法方 主大会选聘物业管理企业为止．却对前