对完善我国住宅物业管理体制的思考.pdfVIP

对完善我国住宅物业管理体制的思考 张永来 (甘肃政法学院法学院，甘肃兰州 730070) 摘要：近年来。物业管理纠纷呈上升趋势．严重的影响了社会 确，业主自我管理缺乏程序性法律规范，业主委员会目前的法律 的安定。文章分析了物业管理中存在的主要问题。提出了完善我 地位还不能适应业主自我管理的需要。 国住宅物业管理体制的一些建议。 1．4房管部门与业主大会、业主委员会关系不明确 关键调：物业管理 解决对策 物业管理条例规定。县级以上地方人民政府房地产行政主管 部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，同一物业 1 物业管理中存在的主要问题 管理区域内的业主，应在当地人民政府房地产行政主管部门的指 1．1业主自治意识淡漠与信息障碍 导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。由此可知，地方房地 中国长期以来实行的福利分房机制，使业主们对自身利益以 产行政管理部门对物业管理和业主大会成立有监管权利和义务， 及共享部位和公用设施设备的维护、使用与管理缺乏一种主人翁 业主大会的召开是在房地产行政主管部门的指导下召开的。但从 意识，本来老百姓的民主参与意识就很淡薄，再加上管理小区既 实际操作来看，因难极大。房管局作为传统体制下的国家管理部 劳心劳力又没有报酬，业主们对小区的公共事务的淡漠就不足为 门，却在原有基础上无故增加其负担，而得不到相应报酬，这在市 怪。具备召开首次业主大会的条件，但却无人牵头；即使有人牵头 场经济体制下是难以调动其积极性的。而且业主大会早已被看成 开会，业主们也不参加；就是把选票送到业主手里，业主们也不会 是物业公司的对手，如果其按时成立又有相应的物业所有权权 认真阅读材料，填写意见，这些现象在物业管理中十分普遍。正是 利，物业公司即有被监督的可能，再加上政府部门的监督，物业公 因为业主们的这种参与意识的淡漠才使得开发商和物业公司有 司想投机更是难上加难，只好循规蹈矩，其所得好处便大打折扣 机可乘、操纵选举。同时，业主行使自治权具有被动性，一个单元 了，所以他们是极不愿意成立业主大会。在此情况下，如业主大会 的业主互不认识，无人牵头召集，缺乏一种有效的信息沟通方式。 遭遇阻挠时，地方房管部门应当如何做，如地方房管部门未尽其 大部分业主的信息障碍是制约着业主不能充分行使自治权的一 职时，又应当如何承担失职责任?这些问题由于物管条例未曾规 个重要原因。业主自治纠纷一旦发生，往往涉及一定物业管理区 定，所以。在实际操作中。地方房管部门几乎都不管。 域内全体业主的切身利益，并影响到每个业主的最基本的生活秩 序和生活质量，因此。就会呈现出群体性、不安定性的特点，不但 2 完善住宅物业管理体制的建议 影响了区域内的业主的正常生活秩序，也会连锁的引起一些其它 2．1严格开发建设项目的审批和验收程序 的社会问题，对维护公共秩序和社会稳定具有很大的危害性。 政府有关部门应结合物业管理的需要，完善住宅小区设计规 1．2开发商与物业服务企业责权利不对等 划标准；严格审查小区建设配套设施，并明确其权属；加强对建设 《物业管理条例》规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与 规划，水电配套的验收设施及建筑物在建过程的管理。建立政府 物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的 职能部门和开发企业的责任追究制。在建设过程中，对已批准的 物业服务企业。然而，在实际操作中，不少开发商自行组建物业服 开发建设项目要严格变更程序。业主购买房屋，在很大程度上是 务企业，并将其建设中的质量、服务承诺推到物业服务企业头上， 购买居住环境，规划的变更直接引起房屋价值的升降。因此，要完 使其成为“替罪羊”，物管条例还规定，物业服务企业在接管物业 善城市建设规划管理，对住宅开发区的详细规划和房屋用