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市场导航 Market guidance 对物业服务费纠纷的再认识 ■ 文/王占强 车辆进出小区，甚或暴力等手段。本来 共有和共同管理，即业主团体自行决定 是一种恶性循环，我们却发现，欠费与催 通过一定的方式，对共有或共用设施设 物业服务费是由业主交纳，用于维 缴费用这对矛盾始终“大踏步”前进着。 备、共用部位进行维修、养护、更新、改 修、养护物业等事项所支付的必要费 到底问题的症结出在哪里呢？ 造，以及对其他应当由业主共同决定行 用。物业服务费的欠缴与催收问题，是一 很多人都认为这个问题很简单，归 使权利的事项作出决定。换句话说，物 个老生常谈的问题。不论是因为开发遗 结于欠费业主与物业服务公司的合同 业管理具有从属性，从属于物权。物权 留问题，还是因为物业服务本身的问题， 关系。合法的方式就是物业服务公司到 是基础，物业管理是行使物权的方式。 或者其他问题，当业主对物业服务公司 法院去起诉欠费业主。这种观点看到的 那么，应当怎样看待业主呢？业主是建 不满时，他们发现最直接、最经济的手 仅仅是表面现象。从根本上认清这个问 筑物区分所有权这一物权的权利主体， 段就是不交物业服务费。而物业服务公 题，就要弄清楚物业管理的本质是什 因此，也是物业管理的主体。同时应当注 司则可能采取电话或上门催缴、诉讼，或 么，以及怎样看待业主。物业管理，就 意的一点是，既然是建筑物区分所有权， 者停水停电、堵锁眼、禁止业主本人或 是业主（产权人）对其拥有的物权行使 既然是行使共有和共同管理权利，就应 城市开发（物业管理）  URBAN DEVELOPMENT 2010.11 市场导航 Market guidance 积极主动地推动业主组织的成立，对于物业服务费问题的解决有何好 处呢？对于业主缴费的约束力更强了，解决欠费问题的方法更简单了。 当把业主视为一个团体，物业管理是业 对个别业主提起诉讼。有人可能提出疑 处、毫无意义和毫无必要的。业主组织 主团体的物业管理，而非单个业主的物 问：“如果没有业主组织怎么办？”实际 的成立反而是为问题的解决疏通了一条 业管理，也不是所有业主简单相加的物 上，我们真正应当提出的疑问是：“为什 途径。 业管理。而实践中又是怎样认识这两个 么没有业主组织呢？”这才是我们现在 《物权法》第七十五条第一款明确 问题的呢？ 所面临问题的总根源以及最终答案。 规定：“业主可以设立业主大会，选举业 业主实际上存在误区。物业是业主 很多人对业主组织都有恐惧和疑 主委员会。”成立业主组织是法律赋予 的物业，物业管理的权利主体和责任主 虑。开发商害怕一旦业主组织成立，很 业主的权利。开发商也好，物业服务公司 体是业主。让别人管理自己的所有的东 多事就由不得自己了，一山不容二虎，一 也罢，都无权干涉。如果物业服务公司害 西，自己却不肯出钱，道理何在呢？难道 个小区岂能容忍再有一个“主导者”？因 怕自己被炒鱿鱼，何妨从提高自己的物 要由物业服务公司或者第三人买单吗？ 此，如果开发商在小区内尚有部分产权 业服务水平入手呢？毕竟，任何一个真正 除非不是业主，否则就应当支付相关费