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对物业管理现状的思考 赵 娜 大庆高新城市建设投资开发有限公司 黑龙江省 163000 摘要：随着我国房地产业的迅猛发展，物业管理作为一种新兴行业在不断发展壮大，为我国 国民经济做出了较大贡献。我国物业管理经过20多年的发展，已成为我国第三产业中极其 重要的产业，它是城市建设及全面推进小康建设不可或缺的重要组成部分，行业地位逐渐提 高。但在宏观的整个社会层面中，包括具体的物业经营、管理、服务中，物业管理却是“弱 势群体”，行业的社会地位仍然偏低。研究当今社区物业管理具有重要的现在意义。本文对 社区物业管理现状进行分析，并对此问题给出相应用的解决措施。 关键词：物业管理；业主；服务质量 一、引言: 在社区建设中，物业管理工作是社区管理和社区服务工作的重要内容。社区是社会的构 成单位，是社会的窗口和缩影，建设和谐社区是构建和谐社会的一项基础工作。物业管理贴 近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业企业管理水平的高低与服务 的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，如何协调物业公司和业主的关系，提高物 业管理企业的服务质量，对于建设和谐社区推动社会的和谐发展具有重要意义。 二、物业管理的现状 1.1实例分析物业管理现状 1.2.1某物管撤离事件。某小区，有4栋楼，215户居民。近两年来，总有部分居民不 按时交纳水、电、采暖费和物业管理费，累计有90户居民拖欠各种费用10.3万多元。为了 催促居民交纳拖欠的各种费用，物业公司曾尝试过各种办法。如印发通知，请业主委员会前 来商谈将电表换卡式电表，以便业主交费，结果业主委员会委员只来了1/3，商谈不成。向 每位欠费业主发出催交费通知，列出欠费明细。又先后两次将欠费情况张贴在小区内，经过 几次催交，仍有10万元欠费收不上来。巨大赤字已经让公司运营艰难，自感物业管理工作 难以为继，便突然张榜通知撤离小区。物业一走，小区居民顿时陷入不安和混乱之中。 1.2.2某市 “十强”物管撤离事件。某小区曾荣获 “建设部全国城市物业管理优秀示范 住宅小区”称号，该物业公司荣获天津市物业管理“十强”。一些欠费业主自行组织筹备组， 以逐户登门签字的方式，征得了一半以上业主的同意，成立了业主委员会。该业委会共有委 员13人，其中11人有欠费记录，最少9个月，最多56个月，欠费金额2万余元。该业委 会随后在小区贴出了公告，终止该物业公司的合同，在小区内引起反响。物业公司迅疾找到 业委会商谈，遭拒绝。无奈之下，物业公司贴出撤出公告，同时致函业委会：即日起，停止 物业服务工作。小区业主对物业公司的去留有了截然不同的意见，引起小区一片混乱。 1.2原因分析 1.2.1物业管理有冤难伸 在全国比较典型的某市某物业管理公司的被 “炒”，可以说与开发商安装的电梯有直接 关系。虽然原来的物业公司已经被炒掉，但是由于硬件设施本身低劣的质量难以改变，后进 入该小区的物业公司同样面临这些棘手的问题。面对各级职能主管部门、各种团体组织、各 种垄断机构 （企业），物业管理企业在所谓的 “企业社会责任”的幌子下，消耗了大量的人 力、财力、物力，承担了许多与企业经营、管理、服务、发展等无关的责任和义务。 1.2.2物业管理社会地位偏低 面对物业管理的消费主体———业主，从整个行业来看业主普遍缺乏对服务人员的尊重。 比如有的小区业主对物业管理服务人员态度粗暴无礼，常常辱骂保安员为 “看门狗”，业主 打保安已不是新闻。物业管理行业的社会地位不高还表现在物业管理费收缴率低，许多物管 企业入不敷出，这也直接导致从业人员收入不高，使得行业愈来愈难招聘到高素质的员工。 人才的缺乏为这个行业的可持续发展投下了阴影。 1. 2.3物业管理关系中利益主体的矛盾 物业管理关系中的多元主体，由于其利益的出发点不同，如服务交易的一方———业 主要求提供的服务标准越高越好，收费越低越好，而服务交易的另一方———物业管理公司 则只能是在业主提供的收费水平上把服务做到最好，使得服务水平与收费标准始终处于矛盾 状 1.2.4业主结构多元化导致服务诉求多元化 同一小区的业主其经济收入、社会地位、家庭成员结构和服务诉求有明显差异，同一业 主在不同时期其经济收入与服务诉求也会有所不同。如有的业主希望小区服务项目越全越好， 有的业主希望小区商业氛围越浓越好，有的业主则希望安静、没有外来干扰、安全至上。经 济收入比较好