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对现代物业资产发展中存在的管理问题研究 李国平 湖南省电力公司益阳电业局赫山供电局 摘要：一些中小型企业与大型企业相比，他们发展很不成熟，企业物业资产 管理尚处于萌芽阶段，笔者结合多年工作经验，结合国内外发展状况，提出实际 工作中出现的主要问题，结合具体对今后的发展方向进行探究。 关键词：物业资产管理；发展方向 物业资产是企业维持正常经营管理的必要条件。企业物业资产管理是指企业 对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。物业资产的价值一般主要体现在 对于主营业务的支持，而非投资价值。这些资产的使用和管理常常被放于次要位 置。随着经济全球化和信息技术革命的推进，许多企业因联合、并购、重组及财 务危机等进行了战略和结构调整。在调整的过程中，企业物业资产管理的作用和 地位被日渐重视。 一 企业物资资产管理具体方向 1 企业物业资产 现代企业中，企业物业资产以被视为人力、资本、信息、技术之外的第五种 战略资源。企业物业资产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。 在企业的资产负债表中，物业资产包括以下细目： (1)建筑物：包括在公司物业、厂房和设备账户列支的建筑费用； (2)在建工程：未完工的厂房、设备、建筑物等的折现金额； (3)土地：用于生产的土地费用； (4)租赁费用：租赁物业、厂房、设备的折现值； (5)自然资源：不可替代的自然资源，包括矿山、油田和森林等； (6)其他：无法归入上述5类的物业、厂房和设备的附属部分。 由于会计准则和处理方法的不同，物业资产的确定也有差异，但基本为以上 6类。 2 企业物资资产管理范围 企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动，其目 的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值。大型企业通常拥有 或租赁更多的物业资产，因此物业资产管理在企业发展战略中有着举足轻重的地 位。企业的发展战略决定了物业资产的经营效率，反之叉受其影响。中高层管理 人员往往把眼光仅放于市场营销、财务管理、信息技术之上，一定程度上主观忽 略了对于物业资产的管理，影响了企业和投资者利益进一步的实现。企业要获得 长远可持续的发展，必须要深刻考虑物业资产管理的方法和步骤。通常，企业物 业资产管理涉及三个领域的活动： (1)购置或剥离物业资产：包括房地产投资需求的识别、区位选择、物业购 置、过剩物业的识别和处理、设计确定和施工监督等； (2)财务：包括资本预算、财务分析及物业税评估等； (3)管理人员职能：包括物业管理和物业资产信息记录等 二 大型企业物资资产管理现状 企业物业资产管理在我国尚属一个新领域，随着我国大型企业的发展及市场 竞争的加剧，对于物业资产管理的需求也会随之增加。但是各方面因素，导致我 国在此方面并没能和国外保持相同的步调。而且由于各企业拥有的物业资产和整 个环境的特殊性，成功企业的物业资产管理方式方法是难以被复制模仿的。所以 在物业资产管理方法上很难有一个统一的能指导整个行业的金律。 1 物业资产管理出现的类型 物业资产管理的客户群体有两类，一类是住宅型带社区功能的，主要客户是 小业主，有业主委员会。另外一种是商业性的，包括办公楼、购物中心和商场等。 大部分客户都是单一产权人，带有很浓厚的经营性。现在物业管理方面的法规条 例都是针对小业主的，对于这种单产权的没有什么指导政策。 2 物业管理行业的资产管理瓶颈 （1）物业资产管理市场不健全 中国物业资产管理服务对象主要还是以消费性与自用型为主的住宅类物业 资产，而投资性与经营型的商业地产类，仅占物业资产1O 至2O 之间。以上说明 我国物业资产管理市场化还处在初级的萌芽阶段，市场化程度不高，整体市场处 于不完全竞争状态。 (2）物业资产管理业务开展缺乏必要的资本金 物业服务企业缺乏足够的自有资金和必要的原始积累，又没有相应的金融资 本介入，要想通过整合、收购、兼并等方式做大做强企业，进行物业投资、资产 经营、设施管理、资产评估、资产处置以及财务管理等资产管理活动难度很大。 (3)物业资产管理专业化人才不足 据不完全统计，中国物业管理行业的绝大多数从业人员与绝大多数物业服务 企业，从事的是基础性物业管理与物业维护