小区物业业主群体治理模式研究——基于深圳景洲大厦和天津诚基中心国际公寓的案例.pdfVIP

塑些蟹理 CHlNAREALE研ATE 小区物业业主群体治理模式研究 ——基于深圳景洲大厦和天津诚基中心国际公寓的案例 张金娟1 (1．天津商业大学商学院，天津300134) 摘要：当前众多小区物业管理面临困境，其中有多方面原因，但是业主群体治理滞后是一个突出问题。 本文运用新制度经济学的相关理论，分析业主群体集体行动中面临的困境，采用案例研究方法，系统梳 理了深圳景洲大厦和天津诚基中心国际公寓业主群体治理的历程，并对其治理效果进行了对比和评 价。‘研究结果表明，业主群体规模及其群体特征的一致性程度会对其治理效果产生显著影响。进而提 出，应针对不同小区物业及其业主群体的特点，分别采取内部参与式治理模式和多方共济式治理模式， 只有这样才能持续推进小区物业业主群体民主决策的进程，实现小区物业良好、持续的管理。 关键词：业主群体治理。物业管理，景洲大厦，诚基中心国际公寓 中图分类号：F293．33 文献标识码：B 文章编号：1001-9138一(2012)02-0072-80收稿日期：2011-11—15 1导言 需要业主们采取集体行动。实际上，物业管理就 当前物业管理已经成为城市共有住宅管理 是不同层次、不同类型业主共同参与的一个竞技 的主流模式，物业服务企业成为物业管理市场中 场，业主们只有积极参与才能够保证物业的有效 重要的市场主体，而业主群体的主体地位远没有 管理。即使在香港，物业管理中业主参与状况也 体现出来。大量物业管理实践表明，在现行物业 一直处于一个较低的水平，这主要是由于它的自 管理模式中，业主群体治理是一个最根本、最关 愿特性。因此，业主群体治理状况不容乐观。一些 键的问题。虽然《物业管理条例》中确立了业主大 学者对物业管理中业主参与的重要性及决定因 会制度，但是由于业主群体治理问题研究的滞后 素进行了研究，但对于业主群体治理模式的研究 以及相关配套措旖的缺失，使得该项制度的可操 还很少。本文以深圳景洲大厦和天津诚基中心国 作性较差。 际公寓为例，对比分析了两个物业在业主群体治 一个物业项目，除了高品质的设计和工程建 理中面临的问题、治理的进程与取得的效果，进 中 设因素外，优良的管理对于建筑环境和使用者的 而归纳提出了两种不同的业主群体治理模式。 国 层 长期健康是有益的。毋庸置疑，共有物业的管理 2业主群体集体行动的困境 #9 屈 72J勃黼·姗22 翅业筻理 CHlNAREALEsTA’lE 圈1：业主甲参与公共事务的策略选择矩阵 第二种选择：甲不参加， 第一种选择：甲不参加， 但大多数业主参加。此 大多数业主也不参加。 时，甲的成本为零，收益 此时，甲的成本为零，收 为正。 益为零。 第三种选择：甲参加，大多 第四种选择：甲参加，但大 数业主也参加。此时，甲 多数业主不参加。此时， 的成本为正。收益为正。 甲的成本为正，收益为零。 r 业主群体是指小区中所有业主组成的一个