居住物业保安服务及其责任的法律分析.pdfVIP

第16卷第5期 上海市政法管理干部学院学报 V01．16．No．5 0fB0litics鲫dIaw Jounlal AdⅡli面str撕veCadIehlsti“Ite 2001年9月Iaw sep．，2clDl 0fShan曲ai ◆审纠研宓 居住物业保安服务及其责任的法律分析 姚蔚薇 (上海市第一中级人民法院，上海200336) 摘要： 居住物业管理本质应为建立一个安全、健康、便利及舒适的居住环境，居住物业保安 服务未尽职责，应承担违约责任。完善居住物业保安服务，需要从立法上，体制上加以规范和提高， 减少居住物业保安服务纠纷，为保障业主人身、财产安全提供法律途径和制度措施。 关键词：居住物业；保安服务；法律责任 中图分类号：D哟93 文献标识码：A 居住物业保安服务未尽保安职责，业主要求赔偿的纠纷主要包括两类：一是财产损害赔 偿，包括停放在指定地点的车辆被窃、被毁损引起的损害赔偿，也包括自己居所内的财产遭盗 窃的损害赔偿。二是人身损害赔偿，包括行为人致人损害，如在小区公共活动范围内，或在自 己居所内遭不法分子袭击等造成的伤害；还包括物件致人损害，如公共设施倒塌等致人损害。 如在小区公共活动范围内或自己居所内遭不法分子抢劫，则兼有人身损害和财产损害。 由于现行法律法规对上述问题未作出明确规定，对物业公司是否应承担损害赔偿责任存 在两种不同的观点，一种观点认为，物业公司承诺的保安服务是指为维护物业管理区域内的公 共秩序而实施的防范性安全保卫活动，并不能要求其完全根除治安案件，物业公司也不负有保 障每个居民人身财产安全的义务，故物业公司不应承担损害赔偿的责任。另一种观点认为，物 业公司应承担损害赔偿责任，但究其性质，存在侵权责任和违约责任之争。就损害赔偿的范围 而言，又有两种不同意见。一种意见认为物业公司应赔偿业主所遭受的全部直接损失。另一 种意见认为，由于损害的发生不是由物业公司直接造成的，而是由其他原因造成的，应视其情 况，由直接侵权人给予赔偿。物业公司有过错的，也应承担一定的赔偿责任，但这种赔偿只能 是一定范围的赔偿，而不能负全部赔偿责任。 一、居住物业管理的内涵及居住物业保安服务的定位 随着社会的发展，保安服务目前已成为一种行业，不仅出现了专门提供保安服务的保安服 务公司，大量的企事业单位也自行聘用保安人员。不同领域、不同行业形成了多种具体的保安 服务，如宾馆保安、超市保安、农贸市场保安、小区物业保安等。从广义上讲，这些保安服务都 具有安全防范的职责，但具体而言，各个领域对保安的要求不同，保安服务的职责也有所不同， 保安服务的内容和职责是与这些领域所提供的服务的内容和职责联系在一起的，是其中的一 部分，居住物业保安服务亦是如此。 收稿日期：2001一cr7—26 56 (一)居住物业管理的内涵 居住物业管理是现代城市房地产业发展的产物。为了解决城市居民的居住问题，使有限的 城市土地得以充分利用，直接而有效的途径莫过于实现土地的立体化利用，兴建中、高层区分 所有建筑物。在区分所有建筑物上，各区分所有人之专有部分通过共同壁、地板和天花板等共 用部分相互连接，使各区分所有人间形成事实上的共同体关系。这种建筑物构造、权利归属及 行使的不可分离关系，使得业主为维持该共同体关系之存续与发展，尤其为管理相互间的共同 事务及共用部分的使用收益，不得不构成一团体组织，自主管理或委托物业公司，共同管理共 用部分及其他共同事务。④ 就居住物业管理，世界卫生组织(WHO)提出了安全、健康、便利及舒适的管理目标，并为 达此目标设计了管理内容，包括火警防范，清洁维护，公共设施维修，花木整理等固。拥有一个 安全、健康、便利及舒适的居住环境，可以说就是居住物业管理本质所在，是业主追求的目标， 也是业主委托物业公司进行管理所提出的要求。 居住物业管理的实质是物业公司接受业主的委托，由业主支付对价，向业主提供的一种