常州《物业公共服务工时定额指导标准》规范前期物业管理招投标活动.pdfVIP

区堪褫点 旧函剐国圃蟊圈 常州：《物业公共服务工时定额指导标准》 规范前期物业管理 招投标活动 文／朱建文 常州市在贯彻落实建设部《前 期物业管理招标投标管理暂行办 法》，积极推行前期物业管理招投标 的过程中，针对不正当价格竞争这 一行业性的突出问题，充分发挥政 府主管部门的导向和服务职能，同 时发挥行业协会作用，积极探索，创 造性地制订试行了《(常州市住宅物 业公共服务工时定额指导标准》，通 过测定物业服务各个单项的工时定 额，为市场主体双方准确测算物业 服务项目的成本提供了科学依据， 不仅规范了前期物业管理招投标活 动，而且初步形成了物业管理市场 “成本核算、质价相符”的定价收费 机制，推进了物业服务收费的市场 年20％的比例递增，物业管理面积 不经过招投标、自建自管的行为。 化进程。 以每年50％的比例递增。目前全市 但在招投标的实施中，产生了 共有物业管理企业135家，企业管理 一些不规范行为，最突出的问题是 一。找准原因，探索规范前期物 人员8100人，物业管理项目455个，不正当低价竞争。为了获取市场，多 业管理招投标活动的新路子 物业管理面积4000万平方米，服务 个企业一哄而上，竞相压价，产生诸 随着常州市近几年经济的迅速 对象约100万人。物业管理行业已经 多后遗症，不仅引发了业主不满，也 发展和群众生活水平的提高，物业 成为常州市服务业的一支重要力量。 严重影响了招投标市场的健康发展。 管理行业得到了前所未有的发展机 遵照建设部《办法》，我ffl市ll订 经过深入的调研和分析，我们 遇，尤其是前两年房地产投资热中 了《常州市前期物业管理招标投标 认为，产生不正当低价竞争的一个 启动的住宅楼盘陆续竣工，全市老 管理暂行办法》，明确规定，全市新 重要原因在于：招投标的有关各方， 住宅小区综合整治后转入物业管理 建的3—5万平方米的住宅小区必须 都缺乏一个科学合理、统一客观的 以及一批拆迁安置小区的建成，使 进行邀请招投标，5万平方米以上的 市场成本测算依据。 物业管理市场迅速扩大。从2002年住宅小区必须进行公开招投标，从 政府指导价缺乏价格核定依据。 起，常州市物业管理企业数量以每 而基本结束了常州市前期物业管理 多年来，常州市住宅小区物业管理 收费由价格主管部门分等级核定。 的根本途径。 浩方法的工时定额均不一样。我们 面对环境设施、服务要求各不相同 按照国家发改委、建设部《物业服务 的住宅小区，价格主管部门不可能 =、制订《标准》，提供前期物 收费管理办法》的有关规定，把物业 对每个物业管理项目的成本一一进 业管理招投标市场成本测算依据 公共服务分成8大类分别测算，即： 行测算，同时考虑社会承受能力， 在前期物业管理招投标中，确 综合管理、保安、保洁、绿化、公共 使得核定的价格与物业服务的市场 定合理的标价是关键。要确定合理 设施设备维修保养等5大类服务的 真实成本不尽相符。常州市某小区， 的标价，首先要确定合理的成本； 工时定额和公司管理费、工种责任 按房型分有多层、小高层，按居住 由于物业管理行业是劳动密集型的 保险费、法定税费等3大类间接成 对象分有廉租房居民、经济适用房 服务行业，劳动力成本及其费用占 本。其中各大类又分若干分项，共细 居民、商