建立quot;旧有物业quot;专项维修资金保障机制的有关思考.pdfVIP

肖剑峰成都市住房专项维修资金监督管理办公室 建立“旧有物业”专项维修资金保障机制的有关思考 所谓“旧有物业”，泛指已过质量保修期且尚未建 不争的事实。有的屋面和公共墙顶裂缝明显，有的排 立专项维修资金的房屋。“旧有物业”在城市建筑物中 烟管道因长期失修通风不畅，有的楼梯钢筋裸露、楼 数量大、使用率高，可谓城市经济多元化尤其是房地 道扶手毁损等，由于维修资金的不到位导致这些问题 产业发展沿革的体现，然而其现状不容乐观。目前，我 长期得不到解决，物业使用功能逐渐丧失，进而使业 国多数城市中的“旧有物业”，由于未能及时建立专项 主人身财产安全受到威胁。 维修资金而导致维护修缮不足，很多“旧有物业”区域 4．区位优势弱化 环境日渐受损，并存在安全隐患。因此，“旧有物业”维 “旧有物业”主要位于城市商贸中心或人口居住 修资金保障机制的建竟应引起高度重视。 密度较大的城市中心区域，其Ⅸ位优势决定了“旧有 一、“旧有物业”的现状 物业”具有居住群体相对集中、物业使用率高等特点。 1．布局零散 近年来，房地产开发不断向城市剧边拓展，配套摹础 “旧有物、Jk”大多为封闭式楼院型设计，建筑物之 设施不断完善和延伸，新建物、Ik区域优势渐显。再加 间互不连接，使用功能相对独立，而且建筑物问的距 上“旧有物业”维护修缮不及时，影响正常使用，使得 离小、密度大，高度集中的建筑物已在城市中形成物 房屋租金收益F降，转让价值缩水，区位优势逐渐丧 业集群，其零散的特点为维修资金的归集带来了困 失。 难。 二、建立‘‘旧有物业’雒修资金的对策 2．管理设置简单 “f只有物业”维护保障存在的问题日益突出，各地 “旧有物、Jk”配套管理设置简便，现行的物、Jk管理房产管理部门对此虽然做了许多工作，但收效甚微， 大多属于物业守护，除门卫兼保洁员外，无其他物业 究其原冈是房屋专项维修资金的建立及其保障制度 服务，管理不健全且未成立业主委员会。“旧有物业” 尚未形成。首先是制度保障缺位。“旧有物、№”的维护 区域水、电、停车位等基础公用设施，客观上存在设计 修缮缺乏纲领性的指导文件和管理细则，各地“旧有 容量不足等问题，随着生活质量的普遍提高，许多业 物业”区域的维护修缮大多由辖区政府应急处置，其 主和房屋使用人的家用电器等种类与数量都在不断 管理政策和措施处于“观望’’状态。其次是观念尚未转 增加，业主或房屋使用人的需求因公用设施设备运行 变。如部分业主房屋维修观念还停留在过去，仍寄希 不畅、扩容、维修、改建不及时，不能满足房屋所有权 望于原房改单位或政府解决维修问题；有的则等待拆 人或使用者的实际需要，容易导致物业贬值，加快危 迁，由政府安置解决等。最后是重视不够。由于‘‘旧有 旧房的形成。 物业”区域和形成时间各异，客观上对专项维修资金 3．物业设施老化 的建立提出更高的要求，而相关部门却未引起重视， “旧有物业”的共用设施、设备逐渐老化破损已是 深入调研和采取的措施不够。因此，“旧有物业”的维 护和修缮制度严重滞后。 3．强化资金监管 但同时，“旧有物、Ik”具有厚重的文化底蕴，是城 一是明确监督管理。“旧有物业”区域房屋专项维 市经济文化交流的重要内容，而且许多物业还处于使 修资金建立后，监督管理应按物业区域设立专门银行 用状态，全部拆迁重建是不现实的，“旧有物、JE”的维 管理帐户，按栋建账，细化到户。二是强化使用监管， 护和修缮现状不彻底改变，将会动摇投资者在城市置