当前住宅小区物业管理工作中存在的问题及改革方向探讨.pdfVIP

2Q!三生簋三塑【璺差!堑期】 江酉蕉挝 王猩暨理 当前住宅小区物业管理工作中存在的问题及改革方向探讨 谭春花 (振华集团深圳电子有限公司，广东深圳518000) 摘要：现今，物业管理在住宅小区中发挥的重要作用，日益显示出物业管理己经构成房地产行业中一个重要的新兴子行业，从1981 年第一家物业管理公司在深圳成立起，发展到现在已经超过30年，取得非常大的进步，但发展的同时，也出现了很多问题。 本文结合作者的实践工作经验，对目前住宅小区物业管理工作中存在的问题及后期改革发展方向进行分析，以供同行探讨。 关键词：住宅小区物业管理问题改革方向 1 当前住宅小区物业管理工作中存在问题 护、环境卫生的保持都需要相应的管理。 1．4住宅小区物业管理企业本身存在的问题 1．1政策法规方面 1．4．1物业管理公司与社会有关方面的关系尚未理顺 法律法规滞后，完善的物业管理法规体系尚未形成。由于 住宅小区物业管理公司在其经营、管理、服务中会与社会 传统房屋管理局限于房屋修缮，管理对象限于公有房屋，对规 有关部门形成密切的关系。一个建好、完整的小区要正常运 范的法律需求不大。自1994年以来，建设部等国家部委和各 级地方政府先后颁发了一系列行政规章、行业规范和地方性法 转，涉及的专业部门有房管、园林、环卫、公安、消防、市政、供 规。但事实上物业管理的实践在上世纪80年代中后期就有了 暖、供水、供电、煤气、共用天线等十几个。 一定的发展，显然物业管理立法滞后于该行业的发展。 1．4．2部分小区物业管理企业独立法人资格不明确 1．2开发商方面 目前我国住宅小区物业管理企业并非都是市场机制所催 合理的规划、优良的工程质量和齐全的配套设施是做好小 生，大多数是行政配置的产物。小区物业管理公司主要有以下 区物业管理的重要前提条件。但近些年，我国很多地方不少开 四种类型：第一类是由计划经济体制下遗留的房管所转轨组 发商重建设、轻管理，追求短期经济效益，设计规划缺乏长远考 建；第二类是由大型企事业单位在机构改革中逐步推向社会的 虑，建筑施工质量粗糙，配套设施不全。 后勤科室转变而来；第三类是由房地产开发商为解决售后服务 1．3 业主方面 而自行组建，目前具有一级资质的物业管理企业，绝大部分具 由于我国长期的住宅消费模式是福利型的，有些业主还不 有房地产开发商背景；第四类是专门从事物业管理的公司。 大习惯物业管理有偿服务的观念，很多业主还无法接受花钱买 在这四种类型的企业中，前三类决定了我国物业管理的先 房后再掏钱请“管家”的消费方式，福利住房的惯性思维还存 天不足。 在，如今让他们“花钱住房”，就容易产生对物业管理的过分要 全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业 求，憧憬着少收费、多办事。这一点在房改房住宅小区业主中 在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的 体现特别明显。还有部分业主认为，自己花钱买了房子，维修 企业还不足4％。 养护也可自己负责，却不知小区内治安、消防、公共设施的维 随着社会化分工的越来越细，前三个类型的物业管理公司 -+一+—+一+一+——卜—+—+——卜-+—+——卜—+—+-—+一——卜-—·卜一+——卜—+一—-卜·一+—+一——卜一—卜· 通常占到40％，由于现场条件差，技术要求高，容易发生工程 提供借鉴与参考。 质量事故。有关统计表明，化工管道安全事故中：管理问题占 32．6％，管件、阀门质