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管理研究MANAGEMENTRESEARCH 当前制约物业服务企业发展因素浅析 张海潮魏仲斌 (西安嘉翔物业管理有限公司，陕西西安710065) 关键词：物业管理；企业发展；制约因素 摘 要：当前物业服务企业的发展举步维艰，不尽如人意，引起了业内普遍关注。本文从两大内部因素：高素质管理 人才的稀缺、利润空间不断被压缩与两大外部因素：物业项目招标竞争不透明、过度的社会责任负担的角度进行了研究分 析，提出了较为独到的见解。 中图分类号：F293．30 文献标识码：^ 当前，物业服务企业在发展中遇到了诸多困难，企业 业管理年度风云人物”殊荣。再一次说明人才的重要。可 发展举步维艰，困难重重。笔者认为造成当前物业服务企 见，高素质管理人才决定行业整体发展是符合社会发展规 业发展困局的因素很多，但是从唯物辩证法的角度分析， 律的。 影响因素可分为内部因素和外部因素。其中最主要的因素 但从全国的总体形式看，相比于深圳、上海、北京， 有四个——即两大内部因素是：高素质管理人才的稀缺、 全国物业行业从业人员的素质较低。2007年，由江苏省常 利润空间不断被压缩；两大外部因素：物业项目招标竞争 州市建设高等职业教育学校进行的江苏省物业管理从业人 不透明、过度的社会责任负担。现简要分析如下： 员文化程度调研显示，江苏全省物业从业人员中。(管理 层)本科学历为8％、研究生学历l％。经济发达的江苏尚 一、内部因素——物业服务行业发展的两块软肋 且如此，足以反映全国物业管理行业整体管理层文化程度 I、高素质管理人才的相对稀缺 偏低，物业高素质管理人才普遍缺乏。 从第一家物业管理有限公司在中国改革开放的前 这主要是由于我国目前注册的物业服务企业中，在行 沿——深圳成立至今，随着业主要求的变化和国外物业管 业的比重中“国有”占主要份额，而且它们在发展的历程 理理念的引进，物业服务企业服务产品由原先单一的保 一直处于辅助性的角色。主要是为安排企事业单位的富余 安、环卫、维修的“老三篇”发展为今天的服务项目经 人员和提供具有福利色彩的服务，使其从开始就缺乏独立 营、家政服务、托老托幼、精神慰藉等诸多新的服务项 经营主体地位。使得整体行业在文化、技能、素质等方面 目。随着社会分工的严密，物业服务产品的客户细分，要 出现严重性的缺位；而且国有物业服务企业在改制中停滞 求物业服务企业提供的产品质量与形式都要再上～个层 不前，又阻碍行业整体的更新与嬗变，这些使得物业服务 次。服务产品的特殊性在于质量品质等与从业人员的素质 人才的培养长期空缺，难以吸引高素质的综合型人才进入 有很大关系，更与熟悉人们新的需求并能开发出新的服务 这个行业，从而造成物业行业高素质管理人才严重不足。 产品的高素质管理人才关系密切。物业服务产品创新，要 从当前人们对物业服务产品的需求趋势及国外物业 实现“想业主之未所想、急业主之未所急、做业主之将所 服务行业发展来看，物业服务行业必须具备一定数量的高 需”的永恒理念，基础就是高素质的管理人才的发展。从 素质管理人才，他们必须具有扎实的多学科背景，才能适 我国物业管理行业发展历程看，作为全国物业服务核心城 应行业发展趋势，应掌握T程建筑、给排水、供暖制冷运 市的深圳、上海、北京云集全国一级资质企业50家以上、 行、园艺、工商管理学、心理学、财务管理、市场营销、 各种高尚楼盘居全国之最、全国优秀示范大厦之最等。这 法律等多方面综合知识。 些骄人的成绩背后是物业服务高素质管理人才知识性劳动 2、利润空间不断被压缩 的成果。据有关资料统计，深圳、上海、北京物业服务企 物业服务企业处于房地产产业链的终端位置，核心 业聚集了一大批国内物业行业创新领导者和高级管理人 职责是对楼宇不动产进行专门的维护、管理，使其保值增