当物业服务步入quot;先验房后交费quot;时代.pdfVIP

当物业服务步入 ‘‘ 先验房后交费”时代 文／苏宝炜 ●政府频出新规解决“入住纠纷”．收房入住程序更加趋于合理 房屋交付是买房过程中的最后一个环节，也是极其容易出现问题、产生纠纷的环节。而仅就“新房入住到底是应 该先验房还是先交钱”这一验房入住顺序的问题，在过去国家并没有明确的法律规定，通常是根据开发商和购房人之间 的合同说明指导办理验收交接。笔者认为，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，消费者应当享有知 情权。因此，业主应该享有先验收房屋也就是对商品质量的知情权；契税和公共维修资金是交到国家的税务部门和指定 银行。开发商也无权收取。但是像这样的“泛泛性”解释，显然很难与根深蒂同的行业惯例相抗衡。到底要采取什么方 2008．3MODERNPROPERTYMANAGEMENT．NEW 式来规避“人住纠纷”?在相关法律法规尚不完善的当下，像北京市建委适时出台的行业性规范性文件就 显得十分必要，它虽然不具备法律效应，但却可以在一定的范围内产生约束力。除此以外．为了保证房子 的质量，减少入住纠纷，维护各方权益，特别是购房人的利益，北京市也分别于2006年1月1日和2007年 3月1日开始全面执行“住宅分户验收”政策和“住宅与配套同步交付”政策。 ●面对“先验房后交费”，物业管理公司如何规避经营风险 一般来说，大多数开发商在交房时普遍采取先签收房文件、交付有关费用、再验房的方法，使主动权 掌握在开发商手中，这种方式经过几年的运作，发现存在着较大的弊端，往往会形成开发商选定物业管理 公司——业主几乎与物业管理公司同时进驻——房屋出现问题找不到开发商——物业管理公司以前期物业 管理委托合同为依托不予解决——业主不交物管费——业主被物业管理公司起诉——业主败诉的恶性循环。 业主将原本是与开发商之间的问题，转移到物业管理公司的头上，使物业管理公司在履行义务及享受权利 时大打折扣。像房屋漏雨、发霉、起霜等房屋质量问题，本就属于开发商的保修范围，不该算在物业管理 公司头上，而实际上物业管理公司成了开发商的替罪羊。当“先验房后交费”时代到来时，广大物业管理 公司是否已经真正做好准备了呢? 策略一：签好前期物业管理委托合同——分清购房人、物业管理公司、开发商三方责权利 前期物业管理委托合同是开发商与物业管理公司签订的合同，委托物业管理公司对物业进行服务。同时， 物业管理公司要与购房人签订物业管理委托合同，一般这份合同是开发商与购房者在签订购房合NH,-J要一 起签订的。但是由于“建管分离”、“公开招投标”工作进行得不彻底，开发商和物业管理公司之间往往存 在隶属关系，容易使购房人、开发商、物业管理公司之间的法律关系产生混淆，三者之间责、权、利不清， 直接影响到物业管理的质量和服务品质。购房人对开发商的不满转移到物业管理公司，物业管理公司难以 正常运营和提供应有的服务，服务不到位又使购房人对物业管理公司本身也产生不满，进而对开发商的不 满加剧。 签好前期物业管理委托合同，分清了开发商和物业管理公司之间的责、权、利，就可以从根本上减少 购房人人住后各种纠纷的发生，责任分清后最终受益的是小区广大业主，因为物业管理公司的运营不再承 担一些原本不是自己的责任，可以安下心来为业主服务了。责任的分清还表现在交楼环节上，许多自建开 发商将交楼的责任交由物业管理公司来承担，客观上使出现问题后的责任模糊化了。对此，物业管理公司 可以成立专门的“交楼中心”，这样使购房人形成一个认识：交楼是开发商的事，交楼时出现的问题一定要 找开发商。也使购房人明白，“买房”和“养房”是两个不同的阶段，从“买房”到“养房”性质已经发生 了变化，开发商和物业管理公司需要分别承担属于自己的责任。只有责任分清了，购房人才会知道什么问 题应该找谁，开发商和物业管理公司也避免了相互推诿扯皮的现象。 策略二：前期工作进行充分——-1故好物业项目早期介入工作 物业管理提前介人物业项目的开发建设，对完善物业的使用功能、确保物业建设质量，具有不可替代 的重要作用。早期介入有利于减少物业建设中的问题和完善物业后期管理。物业管理早期介入，不仅能减 少建设单位在建设过程中随意改变物业规划，保证物业施工的质量，达到完善物业使用功能的目的；而且 能保证业主的长远利益。同时，物业管理早期介入，有利于