我国台湾与内地关于物业区分所有的界定与登记.pdfVIP

王能东南大学项目管理研究所 周咏馨盐城工学院土木工程学院 季峰徐松红盐城房产交易登记中心 我国台湾与肉伯 餐于物业区分所有 的晷 莞与登记 一、我国台湾地区对建筑物区分所有权的相关规 45条)，即在销售前已明确划分小区专有和共有部分 定 范围。并且登记机关依据“使用执照(以具有建造执照 我国台湾地区关于建筑物区分所有权的法律涉 为申请条件之一)和测绘结果办理建筑物所有权第一 及：《台湾民法典》(2000年修正)、《台湾公寓大厦管次登记”，可以看出登记机关在登记前小区区分所有 理条例》(2000年修正)以及《台湾土地登记规则》产权已明确。 (1999年颁布)。 3．C-l=地登记规则》 1．《台湾民法典》 该规则第73条亦规定区分所有之建物申请登记 该法典第799条将建筑物区分所有权界定为： 时应确定申请人之权利范围及位置，否则应具有全体 “数人区分一建筑物，而各有其一部者，该建筑物及其 起造人分配协议书。更重要一点是该规则规定对小区 附属物之共同部分，推定为各所有人之共有，其修缮 共有部分应单独登记，即“区分所有建物共同使用部 费及其他负担，由各所有人，按其所有部分之价值分 分仅建市标示部，及加附区分所有建物共同使用部分 担之。”根据该定义可以看出台湾将建筑物区分所有 附表，其建号，应于各区分所有建物之所有权状中记 权分为专有部分和共有部分，且以推定方式确定共有 明之，不另发给所有权状”。 范围。纵观该法典“物权编’’亦仅有为数不多的条款涉 二、我国内地对建筑物区分所有权的相关规定 及建筑物区分所有权，原因在于台湾有专门的建筑物 内地关于小区区分所有法律仅限于《物权法》、 区分所有权法，即《台湾公寓大厦管理条例》。 馈屋登记办法》、《房屋登记簿管理试行办法》等法律 2．《台湾公寓大厦管理条例》 法规，规定原则性较强，实务操作困难，有待进一步补 该条例共五章，研究范围囊括整个小区物业，其 充完善。 中关于共有部分范围，除单体建筑共有部分范围外， 《物权法》将小区共有部分界定为：建筑区划内非 小区物业法定共有包含三部分：社区内各巷道、防火 城镇公共所有之道路、绿地以及区划内其他公共场 巷弄；约定专用有违法令使用限制之规定者；其他有 所、公用设施、物业管理用房。但对于公共场所、公用 固定使用方法，并属区分所有权人生活利用上不可或 设施具体范围并无具体判断标准，而且亦没有申明由 缺之共享部分。 谁承担区分所有职能。而根据对我国内地房屋开发建 对于包含法定共有部分的整体小区物业配套由 设过程的研究，前期环节各个部门并不承担小区区分 “公寓大厦之起造人于申请建造执照时，应检附专有 所有职能。 部分、共享部分标示详细图说及住户规约草约。于设． 规划环节：规划部门根据城市和社会发展水平出 计变更时亦同”(见第44条)，且“公寓大厦起造人或台规划设计条件以作为土地部门出让土地之条件，其 建筑业者，非经领得建造执照，不得办理销售”(见第 中仅仅包含根据《城市居住区规划设计规范》以及地 勇2009黥．4翳磊27总第340赢厶l 方规划设计标准配置公建配套指标，对于何为公共场 范围。 所、公用设施并不进行区分。 3．小区区分所有界定环节不同 土地出让环节：土地部门则根据规划部门提供之 台湾地区建设单位在申请建造执照时则应提交 规划设计条件进行招标拍