武汉市非保障房小区物业费定价方法探究--基于灰色预测法.pdfVIP

物业管理 CHINA REAL ESTATE 武汉市非保障房小区物业费定价方法探究 ——基于灰色预测法 1 1 孟显印 ，欧良锋 （1.华中科技大学公共管理学院，湖北 武汉 430074） 摘要：2015 年 3 月，国家发改委决定放开非保障房小区物业费价格。市场化物业费价格一方面将 会给物业公司走出行业“微利”的恶性循环提供破解之道，另一方面也可能导致物业费价格的非理 性增长、“提价不提质”。在传统物业费政府指导价变成“保障价”，物业管理行业陷入困境的背 景下，市场化的物业费定价法也可能进入新的“价格失序”困境，业主、物业公司与政府都无法完 成博弈定价。基于灰色预测法，以武汉市武昌区非保障房小区物业费价格数据为基础，探讨物业费 价格放开后，预测该地区物业费价格的变化趋势，从而得出“一刀切”的物业费价格放开值得商榷， 而应因地制宜合理有序地放开物业费自主定价。 关键词：物业费，价格失序，灰色预测，市场化 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-9138-(2016)02-0071-80 收稿日期：2015-11-21 1 引言 品价格指数也逐年上升，水、电、油、气等公共 2015年1月，国家发改委披露全国价格举报 产品价格也纷纷上调，推动了物业服务成本的 情况，1月份全国各级价格主管部门接到价格举 刚性递增。但是，由于物业管理的准公共产品特 报、投诉、咨询、信访等总计49169件，其中物 性，加上武汉市绝大多数地方还未做到定期公 业费问题7829件，排在投诉前列。解决物业费纠 布物业服务基准定价，致使政府指导价也失去 纷成为破解物业管理难题的关键。 了“指导”的功效，对于调控物业产品价格更显 一直以来，武汉市各小区严格执行2004年 力不从心。成本刚性增长与价格缺乏弹性的双重 公布的物业管理指导价，10年未变，给整个物业 积压等原因，致使武汉市物业管理服务价格严 管理行业造成了政府定价的印象，物业公司自 重扭曲。 身也将困境的根源归结于政府定价。10年来，武 为切实走出物业费定价困境。2015年3月， 汉市的最低工资标准增长了近10倍。全国消费 国家发改委宣布放开包括物业费在内的24项政 71 物业管理 CHINA REAL ESTATE 府定价，物业费价格的松绑，无疑对整个物业管 工质量问题，并长期得不到解决；第二，保障性 理行业是一大利好。但对于业主来说，放开物业 用房与老旧小区的物业费，由于经济收入原因 费价格，是否意味着物业公司可以无序涨价、“提 以及法律在这一块的模糊，造成业主与原销售 价减质”，是否会导致低价恶性竞争。物业费价 单位、拆迁安置单位的相互推诿；第三，售楼部 格放开后，市场化物业费价格该如何变化，牵动 或房屋销售部门为加快房屋销售，而单方面对 着众多业主与物业公司的神经，会不会造成新 业主给予物业费优惠；第四，恶意拖欠行为；第 的价格冲突，影响社会稳定。本文围绕这些问题， 五，物业服务收费机制比较死板，不能够灵活应 收集武