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河北省物业产权界定的立法现状及发展思考.pdf
河j匕省物业产权界定的豆法现状及发展飓考
张 晶
摘要《中华人民共和国物权法》自2007年lO月1日施行以来,对建筑物区分所有权相关内容作出了许多新的规定,对
相关权益人的权利义务规定的更加明确,更有利于相关权益人拿起法律武器维护其合法权益,但实践中的具体问题还是难
以解决。本文以《中华人民共和国物权法》和最高人民法院近日出台的《(关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律
若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为基奠,结合实务调查分析,针对我省在物
业产权界定方面的法律法规中出现的“真空”地带,为我省的物业产权界定的立法方向及解决对策提出笔者自己的浅见.
关键词物业产权界定建筑物区分所有权业主开发商
中图分类号:D920.0 文献标识码:A
纵观我省各城市物业产权界定立法现状及情况,不仅产权界 根据《物权法》的相关规定:“住宅建设用地使用权期间届满
定情况复杂,而且现行法规难以解决实际中的多数具体问题。从 的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照
各市的实际情况出发,制定切实可行的物业产权界定标准,是我 法律规定办理。”如果建设用地使用权人取得是工业用地IlptE住
省在物业产权界定立法方面必须要抓的头等大事。 宅建设用地使用权,但其后又转让给开发商进行开发建设住宅小
一、我省物业产权界定的立法现状 区,其实质上还是使用的非住宅建设用地使用权,而非住宅建设
目前我省没有统一的物业产权界定的法规,一些行政法规、 用地使用权期限届满后不能够自动续期,这时土地的权利人已经
地方规章和文件对此只做出原则性的规定。物业产权界定不论 不是开发商,而是房屋的购买人,且由于所开发建设的住宅小区
在理论界还是在现实中都是一个极其复杂的法律问题,不仪涉及 多为高层建筑,即一宗土地上有多个建设用地使用权人.要求多
到关于共有、专有部分界定的理论探讨,而且实践中还需要在土 个权利个体在权利期限届满前申请续期显然是不现实的。如果
地管理、建设工程规范、城市住宅产权管理和物业管理等方面的 建设用地使用权人没有申请续期。根据法律规定,建设用地使用
立法完善和配合。 权将被收回,那么将会严重侵犯房屋购买人的土地权益。
石家庄市作为我省的省会城市,经济的发展和城市化程度在 (二)房产证中建筑面积的分摊缺乏合理性
省内都是名列前茅的,其物业产权界定纠纷情况也是极其复杂 根据建设部颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记
的,在关于物业产权界定的立法方面还是有一定的前沿性的。如 有关问题的通知》中的规定,产权证上除了登记产权面积(房屋建
(石家庄市城市住宅小区物业管理暂行办法》中对自用、共用部分 筑面积)外,还要把套内建筑面积和分摊的共有建筑面积在附图
作出的初步、简要的规定:《石家庄市国有土地使用权出让和转让 中说明。说明产权面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面
实施细则》中对土地使用权的出租及罚则也作出了相关规定。 积,目前发生的一些纠纷,就是因为房产证中建筑面积一栏填写
鉴于我国尚未建立完整的物权体系。就建筑物区分所有权制 的错误、混乱、不一致,多数业主将建筑面积就认为是套内建筑面
度制定单行法规的条件尚不成熟。我省只有以国家的法律、法 积,其相关权利就会受到侵害。如在相关案例中当事人按建筑面
规、政策为出发点,结合省内的实际情况,理清物业管理中的各种 积出让房屋,便会丧失本应获得的分摊的共有建筑面积的价款;
法律关系,明晰各产权的界定标准,才能使我省的物业管理水平 还有物业管理公司的收费也会因此争议不断,物业公司往往会把
迈上一个新的台阶。 分摊的共有建筑面积再加一遍,业主就会因物业管理公司多收物
二、我省物业产权界定的法律问题及原因分析 业费与物业管理公司发生纠纷。
(一)土地权益的不清晰和不完整 以上此种现象的主要原因是开发商的不诚信行为或中介机
国有土地既可以经申请通过划拨的方式由个人
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