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浅析地铁上盖物业的政策支持 孙志鹏 (天津地下铁道集团有限公司，天津，300051) 摘要：香港地铁融资模式成为各地争相效仿的对象，期望通过地铁上盖物业来解决融资难，难盈利 的困境。然而，由于国内和香港之间的政策差异导致香港模式在内地很难实现。文章从特许经营、 土地政策及结建等三个方面对香港融资模式在内地运用的政策支持进行了探讨，并给出了合理建议。 关键词：融资 香港模式 特许经营 土地政策 结建 香港地铁是全球地铁公司中为数不多的盈利丰厚的地铁公司，其所秉承的“地铁+物业”特许经 营投融资模式多年来始终是各国争相效仿的对象。其“地铁+物业”模式，简单地说就是香港地铁公 司同时开发地铁项目和地铁沿线房地产，通过沿线房地产的开发来弥补地铁项目亏损并获得收益。 天津地铁M1、M2、M3线融资模式均以政府为主导的负债型投融资管理模式。随着天津地铁建 设进程加快，融资模式从单一的以政府为主导的负债型投融资管理模式向多元化融资方向发展，天 津地铁M5、M6 线在借鉴香港模式的基础上拟采取“以政府为主导的负债型投融资管理模式+部分 车站上盖物业”模式。该模式能否获得成功，关键是有无相关法规作为支撑。 1 1 11 特许经营权问题 所谓特许经营是指特许经营权拥有者以合同约定的形式，允许被特许经营者有偿使用其名称、 商标、专有技术、产品及运作管理经验等从事经营活动的商业经营模式。 采用特许经营模式可以吸引大量资金投入到生产、运营、维修等过程，可以大大缓解特许商自 身的资金压力，有利于资金的周转和有效利用。同时，特许商在实行集中控制的同时保持较小的规 模，既可赚取合理利润，又不涉及高资本风险，还可不必兼顾加盟商的日常琐事。 虽特许经营权有以上优势，但是其也存在一定问题。如票价问题，若完全按照特许经营模式， 则被特许经营者制定的票价就不为政府所控制，其会根据市场通过供求关系来调节票价，从而保证 公司的盈利性。这样一来可能会超过公众可接受的票价水平，导致很多人不会人享受地铁便捷的服 务。因为很多人不能享受便捷的地铁服务，进而导致依附地铁而繁荣的商业失去客流，带来直接后 果是沿线的上盖物业不能得到充分利用，从而确定融资模式的初衷背道而驰。若为确保地铁沿线上 盖物业达到预期目标，政府要强行干预票价，那么为确保被特许经营者的盈利性，政府不得不进行 巨额补贴。 因此，地方政府必须在《市政公用事业特许经营管理办法》基础上制定切实可行管理办法来支 撑特许经营。 2 2 22 土地政策问题 在我国，土地的所有权属于国家或集体，公民个人及单位只能获得土地使用权。 国土资源部与监察部步于2004年3 月31日联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍 卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。该文件规定，自2004年8月31日起，所有经营性的土地一 律都要公开竞价出让，不得再以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权。该规定 的初衷，是确保在政府供应土地的过程中，能够集中体现公开、公平、公正的市场原则，充分发挥 市场优化配置土地资源的作用，从源头上防治土地批租领域的不正之风和腐败行为。 若严格执行此政策，那么以土地作为补偿方式的地铁特许经营项目就面临招拍挂这一门槛。若 单独将地铁沿线土地使用权通过招拍挂方式出让，由于竞标的不确定性就不能确保被特许经营者必 然取得该招拍挂地块的土地使用权。从而导致获得特许经营权开发经营地铁等微利或亏损。 因此，“以政府为主导的负债型投融资管理模式+部分车站上盖物业”模式要获得成功，必须有 相关的土体政策做支撑。地方政府必须根据《土地管理法》、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠 纷案件适用法律问题的解释》、《市政公用 事业特许经营管理办法》等法律法规中的相关规定，立足本地实际情况，制订切实可行的土地 政策。 3 3 33 结建上盖问题 鉴于沿线物业的开发与地铁的建设在开发进度、结合建设、费用承担等多方面均有密切联系， 都需要通过相应的合同条款对各方的权利义务事先进行明确的约定。 然而，目前还没有全国性的结合建设方面的法律规范。天津市2007年起草的《天津市地下铁道 设施与周边建筑结合建设管理办法》到目前为止也未颁布实施。为避免开发建设过程中发生纠纷， 影响开发进度。各地方政府应根据当地地铁融资模式制订相关法规。 4 4 44 结语 综上所述，我国现有相关法律