第八章 房地产业和国民经济发展互动关系.ppt

第八章 房地产业与国民经济发展的互动关系;第一节 房地产业与国民经济的关系 房地产业作为支柱产业，是国民经济的重要组成部分。 房地产业与国民经济之间是通过传导机制产生了复杂多样的互动关系。 一、房地产业在国民经济发展中的主要作用 房地产业在国民经济发展中的作用主要体现在以下几方面： 1．房地产业发展有利于扩大投资需求和消费需求 从各国和各地区的情况来看，房地产业的投资通常在固定资产投资中占很高的比重，并且能够带动其他产业的投资。 在消费需求方面，住宅消费在大多数国家和地区都成为消费热点。 房地产业的发展无疑是扩大国内需求、拉动经济增长的重要力量。;一、房地产业在国民经济发展中的主要作用 2．房地产业发展有利于社会财富的创造 一是指房地产业增加值占GDP的比例通常居于各产业的前列； 二是指土地使用，回收了大量土地资产收益； 三是房地产业的发展带来房地产税收的大量增加，提高了国家和地区的财政收入。 3．房地产业发展有利于促进区域经济增长和城市经济的进步 一是要满足这些劳动力资源的生活、生产条件，房地产供给的能力是确保经济持续增长的至关重要的因素； 二是房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础－城市经济发展的空间。 4．房地产业发展有利于扩大社会就业 劳动密集型行业，其发展能提供大量的就业机会;二、国民经济主要经济变量对房地产业的影响 国民经济对房地产业的这种带动或制约作用是通过国民收入、经济增长率、投资水平、消费水平、信贷规模和利率等经济变量起作用的。 1．国民收入对房地产业的影响 国民收入的增长既能反映在一般消费者购买力的增长上，也能反映在可供投资的资源数量和社会投资水平的增加上。 ;2．投资水平对房地产业的影响 一方面房地产产品作为一种要素投入是构成整体投资水平的重要部分； 另一方面社会投资总额中应该确定一定的比例用于满足人们对房地产产品的消费需求。;3．消费水平对房地产业的影响 一般来说，在一个国家或一个地区，其消费水平越高，对房地产等高总价的耐用消费品的需求也就会越大；反之亦然。 消费结构的变化也会影响对房地产产品的需求；消费习惯也对房地产的需求产生不同的影响。 4．信贷规模对房地产业的影响 一般情况下，当对房地产业的信贷条件放宽，房地产业获得信贷规模就会增大，从而能够支持房地产业较快发展；反之房地产业的发展就受到制约。 5．利率水平对房地产业的影响 一般而言，低利率对投资及信贷规模扩张有刺激作用，而高利率则会制约投资及信贷规模的扩大； 低利率一方面有利于投资，也可拉动房地产消费；;第二节 房地产业与国民经济的协调、可持续发展;?协调发展系统的基本特征;?房地产业与社会、经济和资源协调发展系统的结构体系;三、促进房地产业与国民经济协调发展的主要措施;第三节 我国房地产业的发展 一、我国房地产业的发展历程 我国经济转轨的不断进展，为房地产的成长和发展创造了日趋完善的条件。 回顾我国房地产业的发展历程，可以大致上划分为三个重要阶段： 1．中国房地产业和房地产经济发展的理论准备和起步阶段(1978～1991年) 在计划经济体制下，国家是以行政手段配置房地产资源的。 1980年4月2日，邓小平同志发表的关于建筑业和住宅问题的讲话“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。” ;学术界和实际工作部门对住房商品化的问题，对城市土地是否是商品，有没有价值，能不能按照商品经营，以及如何实行有偿使用等问题，进行了认真热烈的讨论！ 1980年1月，经济学家苏星在中央机关刊物《红旗》杂志第二期发表了《怎样使住宅问题解决得快些》，指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。 在理论研究的推动下，房地产管理体制的改革也开始起步。 1980年7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费。 1983年，中国房地产住宅研究会成立，开始讨论住宅问题。 1984年5月，全国第六届人大会议决定：确立了土地有偿使用的原则 1986年1月6日成立“国务院住房制改革领导小组和领导小组办公室” ;2．中国房地产业发展的实践探索阶段(1992～1999年) 1992年春，邓小平同志巡视南方发表了重要谈话，明确了社会主义市场经济理论。党的十四大召开，确立了中国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。 1993年全国第三次房改工作会议确定以“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。 房地产开发投资增长过快，房地产业的超常增长，大大超越了国民经济各部门的承受能力，房地产业内部投资结构不合理，出现房地产空置的现象。 中央在1993年下半年开始对国民经济实行宏观调控。 通过宏观调控，整顿了房地产开发