不动产善意取得构成要件如何判定.PDF

法2017年7月 律与实践专栏Column 以案说法 不动产善意取得构成要件如何判定 案 例 2006 年11月，王某购买了一套商品房（总价 152万元），并依法取得该房屋所有权证书，之后一直在该房屋居 住。2009 年12月，吴某以帮助王某办理抵押贷款为名与其签订《委托合同》，约定由吴某直接办理上述房屋抵押事 宜，并进行了公证。2010 年2月，吴某作为王某代理人与刘某签订了《存量房屋买卖合同》，将上述房屋以98万元的 价格出售给刘某，并办理了过户手续。同年8月7日，吴某因涉嫌合同诈骗罪被公安机关刑事扣留，后被判处有期徒 刑20 年，该案刑事判决同时载明：“尚未追缴之赃款予以追缴，追缴后发还被害人王某。” 2010 年11月，刘某将案涉 房屋以99万元转让给陈某，双方办理房屋产权转移登记后，刘某因无法交房返还了陈某100万元。2011年4月，陈 某将涉案房屋以99万元转让给韩某，并办理了房屋产权转移登记。2014 年4月，王某通过诉讼确认其与刘某的房屋 交易无效后，又诉至人民法院，要求判令陈某与韩某签订房屋买卖合同无效。刘某、韩某辩称：自己为善意第三人， 且刑事判决已明确追赃返还。诉讼中王某表示不再要求追缴赃款，并向法院申请终止执行追缴赃款发还。一审法 院经审理后判决：确认陈某与韩某签订的《存量房屋买卖合同》无效。判决后，陈某、韩某不服，提起上诉。 疑 惑 1、不动产诈骗案刑事判决继续追缴赃款后返还的，原权利人能否提起返还原物的民事诉讼？ 2、不动产善意取得构成要件如何判定？ 我国法律对刑事判决生效后，犯 权 法》 第 106 条 规 定 了 三 个 条 件： 规 定，转让价格 达不到交易时交易 罪所得未能退赔部分能否另行民事诉 受让人受让该不动产或者动产时是 地的指导价或者市场交易价 70% 的， 讼的问题规定比较模糊，实践中争议 善意的；以合 理 的 价格 转 让；转 让 一般可以视为明显不合理的低价。 较大。对此，最高人民法院《关于刑 的不动产或者动产依照法律规定应 本 案 中，二审 法 院 认 为，陈 某 事附带民事诉讼范围问题的规定》第 当登记的已 经 登记，不需要登记的 在出售涉 诉房屋时明知该 房屋一直 5 条规定，“犯罪分子非法占有、处置 已经交付给受让人。《最高人民法院 由王 某 居 住使 用，无 法交 付；韩 某 被害人财产而使其遭受物质损失的， 关于适用〈中华人民共和国物权法〉 亦未实地 查验 房屋状况，且 双 方交 人民法院应当依法予以追缴或责令退 若干问题的解释（一）》规定，受让 易价格 明显低 于市场 价，故 应认 定 赔。被追缴、退赔的情况，人民法院 人 受 让不动产时，不知道 转让 人 无 陈某与韩某 在签订合同过程中存在 可以作为量刑情节予以考虑。经过追 处 分权，且无 重 大 过 失的，应当认 恶意串通；刑事案件对 涉案赃 款的 缴或者退赔仍不能弥补损失，被害人 定受让人为善意；“合理的价格”，应 处理并不能排除王某作为涉诉房屋 向人民法院民事审判庭另行提起民事 当根据 转让标的物的性 质、数 量以 原产权 人基于其与陈某、刘某 之间 诉讼的，人民法院可以受理”。本案中， 及付款 方 式等 具体情况，参考转让 的民 事 法律关 系主张权 利，且相关 由于在刑事判决时未能追缴、退赔， 时交易地市场价格以 及交易习惯等 赃 款尚未追缴并发 还，王某亦明确 因此，王某作为不动产原权利人和受 因素综合认定。2009 年最高人民法 表示并要求终止执行刑事判决追缴 害人有权向人民法院提起民事诉讼。 院《关于适用〈中华人民共和国合同 赃款的发还。据此判决：驳回上诉， 关于不动产善意取得问题。《物