万科_思源_山东烟台万科芝罘岛项目定位报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * 三个维度——塑造竞争优势 A1/ 体现自然保护与生态和谐——体现自然生态的木栈道和海滩小路 人行通道以木质栈道为主，体现自然生态特色 人造沙滩既凸现了海滨风情，也是原生态的完美体现 木板和贝壳组成的小路通向海岸 山体上的栈道 山体上的栈道 海岸栈道 增加观海平台——木栈道与栈桥的结合 三个维度——塑造竞争优势 A1/ 海岸栈道 沿目前的滨海路靠海处，修建木栈道，并将木栈道延伸至海里，建成栈桥。增强与海的联系 木栈道 栈桥 延伸至海路的栈桥 三个维度——塑造竞争优势 A1/ 提升价值手段4——完善城市功能，升级区域形象 芝罘屯路——幸福路——滨海路 环海路 外围—市政道路 打通滨海北路，增强开发区与芝罘岛的交通联系 打通幸福北头与滨海北路相接，加强烟台南部与芝罘岛的交通联系 包装环海路，为芝罘岛旅游景区开发优化交通环境 滨海路 环海路 三个维度——塑造竞争优势 A1/ 提升价值手段4——完善城市功能，升级区域形象 环海路 优化路面，使其平坦 在马路中间设置绿化，立交桥下增加绿化 项目判断 基于市场、本体分析 三个维度定位工具运用 04 定位 03 客 户 客户需求特征 芝罘岛认知过程 02 市 场 宏观市场影响 市场机会选择 本 体 01 项目界定：临海一线/历史文脉芝罘岛/旅游定位 优质社区/产品线丰富/G+T类 芝罘岛定位 芝罘岛位于北纬37度37分，是纬度的黄金分割点。北纬三十七度，这个魔力无穷的数字仿佛尽得大自然的灵气，它所穿行而过的地域尽是人类文明荟萃和文史胜迹聚集之地。不仅如此，或许是上帝的有意安排，北纬三十七度这一黄金纬度线上，汇聚了众多的世界一流葡萄酒酿造区，几乎所有的世界著名酒庄也都分布在这条维度线上。 法国波尔多-葡萄酒故乡 希腊雅典-西方文明摇篮 美国旧金山-科技前沿之城 37度的神秘北纬度，37度的魅力烟台市，37度的神韵芝罘岛 烟台芝罘湾位于北纬37度，芝罘岛横亘在这片充满神韵的海湾上，秦皇汉武记载着芝罘岛的仙岛传说，海上丝绸之路传递着芝罘岛的融会贯通。 项目定位——区域定位 区域定位基础延展 B1/ 东方瑰丽的神秘纬度梦幻岛 黄金分割点，世界美学价值最高点，烟台芝罘岛，帝王将相登高处、神奇地脉延续线。黄金分割，不仅分出了芝罘岛的历史和现在，也分出了芝罘岛的绮丽的未来！ 项目定位——区域定位 区域定位基础延展 B1/ 基本原则 　　　一．在满足打造区域领先产品的基本前提下，兼顾销售速度和利润要求； 　　　二．产品类型必须符合区域未来发展趋势，有升值空间； 　　　三．符合地块资源条件和客户需求 各类物业的作用 低密度产品　　形象标杆　　——树立万科豪宅社区的价值标杆 　　　　　　　　　　　　　——总价高，销售速度稍慢 　　　　　　　　　　　　　——对利润率贡献较大 高密度产品　　现金流产品　　——提升整体消化速度 　　　　　　　　　　　　　　——能够与其它项目实现差异化 　　　　　　　　　　　　　　——有可能实现较高的利润 项目定位——产品定位 B2/ 地块 发展物业类型 面积区间 价格区间 对应客群 C 联排+高层 联排200-300 高层140-160 联排18000-20000 高层9500-12000 核心客群为本地普改为主，次主力客户为县市区客户 D 独栋 300-400 25000-30000 核心客群为本地改改为主，次主力客户为县市区客户，偶得客户为外地客户 G 高层 90-120 9500-10000 核心客群为外地客户（万科品牌追随者），主力客户为本地首次改善群体 项目定位——产品定位 B2/ 本项目整体销售考虑 时间 2010年 2011-2012年 2013年-以后 自身条件 1.3地块别墅体验区呈现、私属文化展厅（售楼处）使用 150米退绿公园呈现 1.3地块高层体验区呈现 2.0地块高层样板间使用 1.3地块高层样板间使用 0.22区具备交房入住条件 社区整体具备入住条件 商业配套具备开业条件 主力产品 1.3地块联排别墅、2.0地块高层（90-120平米） 2.0地块高层、1.3联排别墅、1.3地块高层（120-160平米） 1.3地块高层（140-180平米）、 1.3联排别墅、 0.22地块别墅 市场竞争 差异化产品路线、品牌主导 别墅产品稀缺、一线海景高层小户型产品稀缺 市场价格整体提升，一线海景资源产品绝对稀缺 主力客户群 万科品牌FANS、私企业主、事业单位高管 支付能力增强的趋于成熟的核心家庭、万科品牌带来的投资客群、老带新客群 核心价值 万科品牌价值 产品稀缺价值 文化内涵价值 产品稀缺价