房产新人培训教材..doc

壹 认识代销业 教学重点：让新人对代销业有一个基本的概念 从房地产业的发展趋势中可以看出，今后开发商将专门负责开发（造房子），销售商将专门负责销售（卖房子），物业管理公司将专门负责对成熟小区的管理（把小区内的各项管理事物再分包给各专业公司来负责，例小区的保安可以请专业的保安公司，小区的绿化可以请专业的园艺公司）。 在这里，主要向大家介绍其中一个环节――销售。讲得通俗一点，就是把开发商正在建造的房子/已建造完的房子，通过广告吸引客户至现场，从而把房子卖掉的过程。 这个行业虽然不象做房产开发需要很多的资金投入，但它对专业性的要求会更高，其中代销业还可再分成三个部分。 纯企划 企划代销 包销 纯企划的概念简单地讲，就是由发展商出广告费，我们公司根据项目的特点，来为这个项目进行一系列的广告策划，不包括现场业务。 企划代销的概念简单地讲，由发展商提供广告费用，我们公司根据这个项目的特点给这个项目重新定位，从前期的案前准备、广告策划以及现场的销售进行一系列正题的运行。 包销和企划代销的区别在于，由我们公司来承担广告费用，因此包销的风险性在代销业中是最大 最后再向大家介绍一下，目前在苏州能经常出现于报端的几家代销公司，除我们公司还有新联康、金达利、富阳丽阳、九阳等。在苏州较出名的中介公司主要有古马房产、我爱我家、信义房产等。 贰 认识新联阳，认识新吉阳 教学重点：让新人知道新联阳的组织架构及新吉阳在上海的情况 教学用具：新联阳介绍，新吉阳介绍 教学配合：各部门负责人 在讲课之前，先向新人介绍各部门负责人 公司的架构 公司目前共有四个部门，行政人事管理部、财务部、企划部和业务部。这四个部门各有自己的职责范围。 首先，我们来看一下企划部。企划部的工作是针对产品的定位分析拟定广告、策略及方向。从命名到策略执行预算的控制，广告内容的制作及各类宣传媒体的综合运用都属于企划部的范畴。 而企划部具体的工作内容可以用以下十个方面来概括： 提列广告总精神 广告策略制定及检讨修正 命名建议 LOGO设计 预算编列 广告进度编列及执行 媒体运用之建议及效果评估检讨 各项印刷品之设计、文案制作（说明书、报纸稿、海 报…等） 立体媒体之策划，包括现场布置广告图样、收音机、 电视广告、录影带之脚本提列 大型促销活动之协助举办 其次，让我们再来看一下业务部的工作内容，业务部主要包括两个方面的工作： 研究发展 业务执行 叁 住宅建筑基础知识 社区部分 单体部分 附：建筑面积计算方法 社区部分： 按照社区的规模可分为：居住区8000～1.5万人 居住小区3000～5000人 居住组团800～1500人 （按照各地户均人数不同，基本上3～3.5人/户） 以目前来看，商品房开发一般是组团级的，也有超大规模的，象万科等，就可算的上是居住区级的。 按照社区的层数结构可分为：别墅花园 联排别墅、排屋 多层小区 小高层小区 高层小区 混合式 按照社区景观组织方式：中心式（集中绿地） 分散式（小区花园） 社区部分中需要了解的基本知识： 基地面积：又称占地面积是开发商买的全面积 用地面积：基地面积――规划红线（道路）， 退界的面积 退界 道路 （是可供开发商进行建设的用地） （退界，沿主要道路，一般退了3～5米） 建筑面积：所有建设形成的构筑面积（每层均算） 其中住宅建筑面积是实际销售面积 容积率：建筑面积/基地面积 一般多层小区2以内；高层3以上 间距：（日照间距）建筑物之间的间隔，目的是保证建筑物 的采光，彼此不受影响，或减少影响。 日照间距：每年冬至一天、中午北面座向的 建筑保证1小时日照的间距。 上海这样规定： 住宅建筑间距控制规定 建筑间距规定 朝 向 建筑间距（不少于建筑高度倍数） 市 区 浦东新区等 平行布置 南北向[正南向、南偏 东（西）≤45℃] 1.0 1.2 (与南侧建筑高度比） 东西向[正南向、东（西）偏南≤45℃C] 0.9 1.0 (与较高建筑高度比） 垂直布置 南北向[同平行布置] 0.7 0.8