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房地产企业系统创新与关键点管理培训:万科张建军.
房地产企业系统创新与关键点管理
张建军
房地产行业的下半场,房地产企业面临着巨大的机遇与压力:
机遇:
1、技术趋势,互联网大数据
2、社会趋势,城镇化
2、政策趋势,资源由市场配置
风险:
1、从行业看,宏观经济结构的调整,势必挤压房地产行业的利润。利润平均化是趋势。
2、从市场看,保障性用房的大量投入,不仅改变了市场供应结构,也将改变供求格局。
3、从政策看,开发贷款,预售政策,土地增值税,房产税等紧缩政策将改变游戏规则。
新的市场条件下,土地盈利模式已经过时,取而代之的是产品盈利模式,项目操作的专业能力已经成了生存与发展的基本条件。
对很多房地产企业来讲,这无异于二次创业。
互联网思维创新房地产开发系统
企业管控创新:开发商的四基管控系统
管控系统的四个基本点:
1、开风商企业的资源配置(管好人) 架构管理系统
2、开发商企业的系统运营(管好事) 计划管理系统
3、开发商企业的投入控制(管好投入) 成本管理系统
4、开发商企业的产出控制(管好产出) 绩效管理系统
创新架构管理
问题:开发商架构管理中普遍存在资源配置不合理,职责不清,扯皮推诿,效率低下, 管
理成本高企等问题。
怎么解决这些问题?
创新点: 1、以专业优化组合配置资源配置
简约、精细化架构管理系统
要点:
专业优化组合
专业设置及组合
简约管理架构设计
职能工作细分
部门职能的工作清单
操作部门的接口
岗位责任系统
定岗定编
职务说明书
运作权限系统
部门职责权限
各种审批流程
创新计划管理
问题:开发商运营中普遍存在工作衔接不畅, 人员忙于奔命,效率低下,成本高企等
问题。
怎么解决问题?
创新点: 1、建立四级计划系统
2、完善计划管理机制
要点:
计划体系的内容:
一级计划:战略规划及五年发展计划
二级计划:经营计划指标、七大计划系统(项目开发计划、设计计划、总体工程计划、成本计划、销售计划、资金计划和管理计划模板)
三级计划:部门月度计划模板
四级计划: 岗位个人周计划
计划的编制:
计划主要节点的分层管理
主要节点之间标准工作周期
计划的分解与运行
计划的监控与考核
创新成本管理
问题:开发商普遍缺失成本管理系统, 各种浪费, 极大地吞噬了项目的利润。
怎么解决问题?
创新点: 1、建立全程、全员成本管理系统
2、市场倒推式的造价定位方法
要点:
建设前期成本控制
目标成本与责任成本
成本控制指导书
建设过程成本控制
动态成本控制
建设后期的成本控制
结算、决算与成本考核
创新绩效管理
问题:团队管理中普遍存在能力与动力不 足,团队执行力低下, 项目不能取得预期
利润等问题。
怎么解决问题?
创新点: 1、过程与结果并重的双重绩效管理
2、量化简单的绩效考核指标
要点:
项目绩效考核
项目绩效考核中的二次分配
项目绩效考核指标
骨干人员的长期激励机制
月度目标管理考核流程:
计划考核指标的量化
绩效工资体系的建立
多元考核主体的考核办法
项目运营系统创新: 6大增值点的项目价值链管理
房地产项目开发的六大价值增值点构成项目的价值链,每个点都要为项目增值。
创新项目决策
问题:传统拿地的风险在于,项目能否赚钱基本取决于房价上涨。
怎么解决问题?
创新点: 1投资决策系统 、
2投资分析模型
要点:
项目论证管理流程
项目初步设计分析
项目成本估算方法
土地的投资价值
创新项目策划
问题:策划报告普遍严重脱离市场和成本要求。没有可操作性。
怎么解决问题?
创新点: 四维项目策划系统
要点:
项目策划管理流程
客户定位(客户细分与需求调研)
造价定位及项目成本测算
产品定位(项目主题及物业发展建议)
项目运营定位;
项目策划任务书
四维项目策划
客户定位(客户是谁,需要什么)
造价定位(客户支付能力,造价标准)
产品定位(
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