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房地产交易与登记培训教材 房地产管理基本制度与政策 邓海生 根据《房屋登记人员培训考核大纲》安排 第一章 民事法律基本知识 第一节 民法总论 一，民法的概念与特征（了解） 民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的综合。 1，民法是市民社会基本法 2，民法是私法的基本法 3，民法是权利法 二，民法基本原则（熟悉） 1，意思自治原则 2，诚实信用原则 3，公序良俗原则 三，民事法律关系（掌握） 1,概念：特定的为法律所调整的人与人或人与标的物之间的关系就是“法律关系”。权利义务是民事法律关系的实质。 ================ 第 3 页 ================ 2，民事法律关系的要素：主体、客体、内容。 民事主体：享有民事权利、承担民事义务的人包括：自然人、法人和其它组织，由法律赋予其主体资格。 客体：民事权利和民事义务指向的对象。物权关系的客体是物；知识产权客体是智力成果；债权的客体是体现一定物质利益的行为。 内容：是民事主体享有的权利和承担的义务。 ================ 第 4 页 ================ 四，民事法律行为(掌握） （一）概念：民事主体根据自己的意思表示，设立、变更、和消灭民事法律关系，以达到相应法律效果的行为。 《民法通则》54条：“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务合法行为。”就是说，民事主体为达到一定目的的有意为之的行为。 具体到我们的房屋登记，法律行为是设立、变更、转让和消灭所有权及其他物权的原因行为。法律行为产生的文件、资料是我们登记的依据。 （二）特征 1，法律行为以意思表示为核心要素。 ================ 第 5 页 ================ 所为意思表示，是表示人将其希望发生的某种法律效果的内在意图表现与外部的过程。意思表示是法律行为的工具，法律行为优势实现私法自治 的工具（如想买房、卖房）。 2，法律行为以发生私法上的效果为目的。 所谓法律效果，是通过法律行为的实施而要达到的目的。就是希望设立、变更、终止民事权利和义务的结果。一方面自我决定，一方面自我负责，只能发生私法上的效果。 与房屋登记相关的法律行为有买卖、赠与、继承、分割、合并、投资入股、作价入股、联营等行为。 ================ 第 6 页 ================ （三）法律行为的分类： 1，单方行为、双方行为与多方行为。 （1）行为人依据自己的意思表示就可以发生法律效果是单方行为。如遗嘱、赠与、放弃继承权、委托、无民事行为代理人的追认等。 （2）双方当事人意思表示一致，达成合意才成立的是双方法律行为。如买卖、互易、作价入股、合伙、联营、共有分割、夫妻约定、抵押等。 （3）多方行为即多向意思表示才能成立的法律行为。如共有房屋的出让、分割、抵押、集体企业职工处置房屋；公司股东或董事会决议等。 ================ 第 7 页 ================ 2，处分行为和负担行为负担行为：导致给付义务产生的法律关系。义务人对另一方根据其承担的义务来从事的行为，如债务人对债权人必须履行给付。处分行为：直接作用于某项现存权利或法律关系的法律行为。物权行为是最典型的处分行为。处分行为的效果可以对抗任何人，这种效果是绝对的。区分的意义：（1）处分特定；（2）有权处分；（3）公示原则。 ================ 第 8 页 ================ 3，有偿法律行为和无偿法律行为 有偿法律行为是一方给付对方某种利益，对方得到利益必须为对待给付的行为，如买卖； 无偿行为，给对方某种利益，对方得到利益不需对待给付的行为，如赠与。 区分的意义：（1）许多法律行为只能是有偿的；（2）有偿行为当事人注意义务较重；（3）有偿行为主体要求具有完全行为能力（纯获利行为例外《合同法》47条）（4）适用法律不同，订立无名合同有偿的准用买卖合同的规定(合同法174条）。无偿的不适用。 ================ 第 9 页 ================ 4，诺成行为与实践行为：诺成，当事人双方意思表示一致，法律行为即告成功，“一诺即成”，实践中多数合同属于诺成合同；实践行为属于“要物法律行为”双方意思一致外，尚需交付标的物（小件寄存），属于特殊合同。 5，要式行为与不要式行为：根据法律行为是否以一定形式为要件而分。如房地产的行为均属于要式行为。 6，死因行为与生前行为：也叫死后行为，以死亡作为生效条件的法律行为。其他都属于生前行为（法人没有此行为）。 ================ 第 10 页 ================ 五，代理（