房地产估价师培训..doc

2012年房地产估价师《经营与管理》精讲　　⑷ 制定有效的奖励措施。成本控制的奖励措施对调动各级各类人员降低成本的积极性非常有益。除物质奖励和精神奖励外，为有突出贡献的人员提供专业进修、职级晋升和国内外考察机会等，也是非常有效的方法。 　　四、合同管理 　　随着中国建筑市场的日趋完善和逐渐与国际惯例接轨，合同管理在现代建筑工程项目管理中的地位越来越重要，已经成为与质量控制、进度控制、成本控制和信息管理等并列的一大管理职能。 　　㈠ 合同管理的作用 　　⑴ 确定了工程实施和工程管理的工期、质量、价格等主要目标，是合同双方在工程中进行各种经济活动的依据; 　　⑵ 规定了合同双方在合同实施过程中的经济责任、利益和权利，是调节合同双方责权利关系的主要手段; 　　⑶ 履行合同、按合同办事，是工程过程中双方的最高行为准则，合法合同一经签署，则成为一个法律文件，具有法律约束力; 　　⑷ 一个项目的合同体系决定了该项目的管理机制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施对项目的控制; 　　⑸ 是合同双方在工程实施过程中解决争执的依据。 　　㈡ 房地产开发项目的主要合同关系 　　⑴ 开发商的主要合同关系：开发商为了顺利地组织实施其所承担的开发项目，需要在开发过程中签署一系列的合同，这些合同通常包括：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。 　　⑵ 承包商的主要合同关系：承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包(或施工)合同的执行者。由于承包商不可能、也不需要必备履行工程承包合同的所有能力，因此其通常将许多专业工作委托出去，从而形成了以承包商为核心的复杂合同关系。承包商的主要合同关系包括：工程承包合同、分包合同、供应(采购)合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。 　　㈢ 合同管理的主要工作内容 　　建设工程合同管理工作，包括建设工程合同的总体策划、投标招标阶段的合同管理、合同分析与解释及合同实施过程中的控制。 　　⑷ 控制工程变更。在开发项目的实施过程中，由于多方面情况的变更 (如客户对户型布置提出了与原设计方案不同的要求)，经常出现工程量变化、施工进度变化，以及开发商与承包商在执行合同中的争执等问题。工程变更所引起的工程量的变化和承包商的索赔等，都有可能使项目建设成本支出超出原来的预算成本。因此，要尽可能减少和控制工程变更的数量。 　　㈡ 控制工程成本的做法和手段 　　⑴ 强化成本意识，加强全面管理。成本控制涉及项目建设中各部门甚至每一个工作人员，强化成本意识，协调各部门共同参加成本控制工作，这是最基本的做法。计划部门应事先听取现场管理人员的建议，制订切实可行的成本计划。在成本计划实施中，应时刻注意施工管理人员的反馈，以便在需要时进行修改或调整。 　　⑵ 确定成本控制的对象。工程成本中有些费用所占比例大，是主要费用，有些所占比例小，是次要费用。有些费用是变动费用，有的则是固定费用。在制订成本控制计划之前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用、变动费用与固定费用。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。当然，工程成本中的主要费用与次要费用、固定费用与变动费用都是相对而言的，其划分标准视工程规模和项目性质而定。 　　⑶ 完善成本控制制度。完好的计划应当由完善的制度来保证实施。成本管理人员应当首先编制一系列标准的报表，规定报表的填报内容与方法。例如，每日各项材料的消耗表、用工记录(派工单)、机械使用台班与动力消耗情况记录等。另外，还应规定涉及成本控制的各级管理人员的职责，明确成本控制人员与现场管理人员的合作关系和具体职责划分。现场管理人员要积累原始资料和填报各类报表，由成本控制人员整理、计算、分析并定期编写成本控制分析报告。图3-3给出了项目管理人员通常要准备的现金流分析图的示例。通过类似图表，开发商就能跟踪项目费用支出的情况，及时更新、调整其开发项目评估报告。 　　㈣ 进度控制中应关注的因素 　　影响工程进度的因素很多，需要特别重视的有以下几方面： 　　⑴ 材料、设备的供应情况。包括各项设备是否完成，计划运到日期;各种材料的供货厂商是否落实、何时交货、检验及验收办法等。 　　⑵ 设计变更。设计的修改往往会增加工作量，延缓工程进度。 　　⑶ 劳动力的安排情况。工人过少会完不成进度计划中规定的任务，而工人过多则会由于现场工作面不够而造成窝工，因而也完不成任务。所以要适当安排工人。 　　⑷ 气象条件。应时刻注意气象条件，天气不好(如下雨、下雪)，则安排室内施工(如装修)，天气晴朗时，加快室外施工进度。 　　三、成本控制 　　工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。房地产开发商的利润来自于租售收入和总开发