房地产财税培训(上)..doc

房地产企业税收风险防范及纳税筹划 引言： 本讲的主要思路：从房地产企业的业务流程的角度，即从其项目的全过程去讲述如何进行税收风险防范及纳税筹划。而每个流程的思路是：税法以外其他法律法规对其有何规定；会计核算如何处理；税法上是如何做筹划的。 项目公司做纳税筹划应从以下三个层次去认识： 设计公司架构的时候就应该开始考虑筹划 业务需要税务筹划 前提：税收利益；与业务量的公司建立业务关系。 目的：关联方转移定价使得集团公司整体税负下降 主要节约的税：非流转税（在流转税方面，企业是多交的）而应该是企业所得税、土地增值税（土地增值税是国家为了防止炒买炒卖土地而征收的一种税，按售房收入*2%预缴，再之后清算，所以也应考虑建立资产清算管理公司（作为避税公司）去合理规避税） 延伸： a、土地增值税在实际中对于企业的涵义： 是“国家的一块腊肉”，是税务部调整税收收入的手段，为了完成税收任务，税务部一般都要求清算，而清算的结果是，90%的企业都要补税。(为什么？依据何在) b、围绕项目公司可成立的避税公司： （1）设计公司（项目设计费 ---→工程前期费）↘可据实扣除同时享受 （2）房地产策业公司 ↗ 20%的加计扣除 （3）园林绿化公司---→若集团公司把利润转移到这类公司，则可以节约30%的土增税，同时可减半征收企业所得税；另外，这类公司操作起来比较容易。 （4）电子信息公司 （5）施工企业 可以选择购买三级的这一类企业，由其承包非主体的工程（这样做起来成本比较低），税务机关没有一个单位定额去对这类工程征税，可比性较差。 注意：不能贪心想以一个项目去规避过分多的税，建议零打碎敲，慢慢积累，不然风险太大。应在控制风险（应对稽查局）的情况下，再去节税。 （6）装修公司（做精装修）---→优点：容易操作 （7）贸易公司 供应商--→贸易公司--→开发公司，这样的效果： 贸易公司要交的税=17%增值税+25%企业所得税； 开发公司要交的税= - 30%土增税+25%企业所得税。 企业节税额=30%土增税 - 17%增值税 市场预期需要税务筹划与否 若预期该税种未来低走（即可能取消），则企业按法律规定缴纳税就可了，并不需要做纳税筹划，这是考虑到成本与效益原则；若预期未来高走，企业要先预缴后做清算的，则需要做税收筹划。 把正常业务转换为特殊业务的筹划 ↗卖地：营业税、企业所得税、土增税 ↘ 正常业务 股权合并、投资、购股、分立等 特殊业务 ↘买地：企业所得税 -----------------------------→ ↗ 把业务“卡”上特殊业务的边，享受特殊业务的税收优惠。（如何让卡） 日常业务处理的筹划 二、小结： 要把3个层次都做好，最核心的是：对国家、省的关于房地产政策的精通。只有这样才能够对公司的税务风险进行掌控。 提醒：1、别把公司的账做得绝对的规范，把一些表面的放在账上，让稽查局查来完成其任务。 2、在财税当中，只有政策才是权威。 Ⅰ 设立房地产公司 现行，房地产公司分为2类：开发公司（一级、二级）；项目公司（项目完结就会注销公司）（房地产公司分类） 一、《公司法》的有关规定（公司法原文） 1、公司作为法人应具备的条件（具备5个条件才能注册成立公司） 1）依法成立 2）有必要的财产或经费 3）有自己的名称、章程、组织机构和场所 4）能独立承担民事责任 2、公司设立采取准则主义（有限责任） 1）股东符合法定人数； 2）股东出资达到法定资本最低限额； 3）股东共同制定公司章程； 4）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构； 5）有公司住所。 注：注册成立公司依据有：准则主义；备案主义（如，香港） 3、法人代表选择确定：13条，公司法人代表由董事长、执行董事或经理担任，并依法登记；（即法人代表可以选择了） 4、股东税务责任：20条，公司股东滥用公司法人代表地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任； （即滥用法人代表去逃税的法律后果） 5、不得抽逃出资：刑法159条，公司成立后，股东不得抽逃出资，否则处5年以下有期徒刑或拘役。 （跟税无关） 6、一人有限责任公司：58-64条 （门槛高） 二、《城市房地产管理法》有关规定 1、29条，五个条件及需要到地方政府规定部门备案 1）有自己的名称和组织机构； 2）有固定的经营场所； 3）有符合国务院规定的注册资本； 4）有足够的专业技术人员； 5）其他；