房地产金融知识培训教程..doc

 房地产金融知识培训教程 主要知识点： 房地产市场特点 房地产市场波动 房地产市场需求与供给 金融概述与金融机构 信用、利率 现值与终值 名义利率、实际利率与通货膨胀率 等额法、递减法相关计算 房地产市场特点 由于房地产具有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制、保值增值等特性，其中最主要的特点是： 1、交易标地不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权益的转移 2、交易对象非标准化，是一个产品具有差异化特点的市场 3、供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同，是一个地区性市场 4、容易出现垄断和投机 5、较多受到当地法律、法规、政策的影响和限制 6、一般人非经常参与，很多人一生中难得有几次交易经历 7、交易金额较大，依赖金融机构的支持与配合 8、交易程序比较复杂，需要签订书面交易合同，办理产权登记过户手续等 9、广泛需要房地产经纪人提供服务 房地产市场波动 没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场。因此，只要是市场，就会有变化，就会有波动，房地产市场也不例外。 1、房地产周期 （1）上升期。在这一时期，房地产需求不断增加，房屋供不应求。特点有：租金和售价几乎同步上涨；二手房价格上涨；房屋空置率先升后降。这一时期以消费需求为主。 （2）高峰期。在这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。特点有：售价比租金快得多的速度上涨；新房换手快，交易量大；大批开发项目开工；房屋空置率也经历在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。这一时期以投资需求为住。 （3）衰退期。由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资成本并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。而商品房市场出现供给大于需求，价格下降。这一时期的主要特征有：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降；房屋空置率继续上升。 (4)低谷期。需求继续减少，新的供给不再产生或很少产生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，交易量很小；开发项目开工率低；消费需求依市场惯性减少，租金下降。 2、房地产泡沫 （1）什么是泡沫。“泡沫”从经济学角度上讲是指一种价格运动现象，即价格泡沫，具体是指一种资产或者一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始价格的上涨会使人产生价格还会进一步上涨的预期，从而又吸引新的买者——这些人一般只是想通过买卖牟利，而对资产本身的使用价值及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，也就泡沫破裂。 （2）房地产泡沫形成的原因有多种，归结起来为两点：一是群体的非理性预期；二是过度的投机炒作。前者是基础 （3）判断房地产是否有泡沫的指标有：房价与房租之比（租售比价、毛租金乘数）；房价与收入之比；空置率 房地产市场需求与供给 1、房地产需求概念。要具备购买欲愿与购买能力。可归纳四类：自住需求；投资需求；投机需求；跟风需求 决定房地产需求量的因素：（1）房地产价格水平；符合需求规律，但有例外，炫耀性物品和吉芬物品；（2）消费者的收入水平；（3）消费者的偏好；（4）相关物品的价格水平，替代与互补；（5）消费者对未来的预期 2、房地产供给的概念。指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。某种房地产在未来某一段时间的供给量为：供给量=存量—拆毁量—转换为其他类型房地产量+其他类型房地产转换为该种房地产量+新开发量 影响房地产供给量的因素：（1）该种房地产的价格水平，符合供给规律；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发商对未来的预期 四、资金时间价值的概念及存在原因 1、概念：资金的时间价值又称货币的时间价值，其核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值。不同方案的优劣比较： 年份 方案1 方案2 方案3 1 1000 2000 2000 2 2000 1000 2000 3 2000 2000 1000 累计 5000 5000 5000 分资金的投入与收回两方面分析，假设年利率5%，用计算结果做比较进行判断，即最简单的投资分析。房地产投资分析经济评价指标有：财务净现值；财务内部收益率；投资收回期 A，资金投入分析：计算投资成本，取投资成本最小的方案， 方案1：1000*（1+0.05）3 +2000*（1+0.05）2 +2000*(1+0.05)=5462.6 方案2：2000*（1+0.05）3 +1000*（1+0.05）2 +2000*(1+0.05)=5517.8 方案3：2000*（1+0.05）3 +2000*（1+0.05）2 +1000