兰州市住宅市场供求分析及对策分析.doc

兰州市住宅市场供求分析与对策分析 摘要：房地产市场与人民的生活密切相关，不论是从带动国民经济发展的角度，还是从满足人民群众基本需求的角度，房地产市场的发展都至关重要。由于房地产业在国民经济中的重要地位，它的运行状态会对国民经济的持续、健康发展有着重要影响。“十一五”规划时期是经济与社会快速发展时期，兰州市将进一步加大对房地产开发的投资，城镇居民对住房的需求也随着生活水平的改善而不断增加，因此，对兰州市住宅房地产市场的供求状况加以分析和研究是十分必要的。本文从选题背景、国内外研究现状、房地产供求分析的内涵与分析模型及兰州市住宅市场发展历程与现状分析等方面的基础上，对兰州市住宅市场供求进行分析与预测。 关键词：房地产供求分析；住宅市场；多元线性回归 1选题背景 房地产市场与人民的生活密切相关，不论是从带动国民经济发展的角度，还是从满足人民群众基本需求的角度，房地产市场的发展都至关重要。由于房地产业在国民经济中的重要地位，它的运行状态会对国民经济的持续、健康发展有着重要影响。尽管近几年我国住宅建设一直保持着较快的增长速度，城镇人均居住面积有了较大增长，但与发达国家相比，与国内日益增长的住房需求相比仍有较大差距。目前，美国的人均面积60㎡，欧洲国家基本在30～50㎡，人口密度最大的日本也达到了31㎡，而我国人均住房建筑面积为20.4㎡。因此住宅消费仍有较大的空间。 我国现在正处在城市化高速发展阶段。发达国家的城市化水平程度超过了70%, 我国城市化程度只有约40%左右，这与我国的工业化水平相比是滞后的，20年内我国城市化水平至少要翻番，我国的城市人口也要增加一倍。根据我国政府经济与社会发展远景规划，未来10～20年，城市化进程需进一步加快，将从2001年的37.7%会增加到50%左右，城市人口将增加2亿多，新增的城市的人口意味着新增的潜在住房需求。 我国地区经济发展水平存在巨大差异，这为国内房地产业的长期发展和结构调整提供了巨大空间。根据发达国家的经验，人均GDP达到8000美元以上时，房地产需求增长开始明显快慢，在8000美元以下时，房地产一般保持着旺盛的发展态势。目前，我国人均GDP平均只有2200多美元，其中东部沿海一些发达地区人均GDP已达到5000美元，而西部大部分地区落后地区只有300～500美元。由于“十一五”规划时期是经济与社会快速发展时期，房地产业特别是住宅投资从东部沿海发达地区向西部推进的进程中，兰州市将进一步加大对房地产开发的投资，城镇居民对住房的需求也随着生活水平的改善而不断增加。因此，对兰州市住宅房地产市场的供求状况加以分析和研究是十分必要的[5]。 2国内外研究现状综述 2.1国外研究综述 房地产业在国外许多国家已是成熟的产业，有关房地产业的地位作用已有了明确的认识，而且这个市场从一开始就是建立在市场经济的条件下，按照市场规律运行，对于房地产市场的研究主要是供求分析，侧重于分析宏观经济和从市场调查中采集来的数据，在传统的回归分析模型的基础上，更多地运用独立线性系统、数量经济模型、技术经济评估模型等来进行数据分析，并且在房地产市场趋势预测模型、输出决策支持系统、房地产市场周期股价与分析模型、市场吸纳力分析模型等方面都有很大的进展。 随着国外房地产业的逐步发展，有关房地产业的理论研究也日益深化，不同的学科从不同的角度对房地产业的理论做了较为深入的研究: 经济学侧重研究房地产业的土地供求、房地产市场、房地产金融市场、住房问题、房地产政策调控等；城市经济学侧重从城市内部的住宅及其他建筑物、土地市场等方面研究房地产业发展；地理学尤其是经济地理学、城市地理学，侧重于研究空间演化、空间结构和空间政策；社会学侧重研究人类居住区的发展，研究住宅合作社问题、福利住房、老年人住房问题、居住环境以及贫困人口的住房等问题。 国外在房地产业的地位作用研究方面，对房地产业的地位作用已有了明确的认识，目前着重于研究房地产业内部各部分的地位和作用。Stephen E. Roulac (1996) 研究了房地产业各个部分的相互关联性和在流程中的作用及决策地位，其次国外对房地产周期的存在已成为公认的事实，并取得了众多的研究成果。Cn-ebler和Bums (1982)、Wbeston (1994)对美国的单个家庭住宅和多家庭住宅分别进行了研究，发现住宅市场的波动较写字楼更贴近国民经济周期；Wbeaton和Rossot (1998)还研究了酒店业的出租率周期；Charles Dl. Bauglm (2000) 对利率变化对当前房地产市场周期的影响进行了分析；Clayqom(1996)发现了资本市场对商业房地产周期的作用；Pvbrr和Bom(1999)对房地产周期及其相关周期进行了分类，即房地产实物市场周期、房地产投资周期和国际房地产周期；