8马进城镇住房保障制度比较研究.pdf

经济社会转型与环境法的发展 ——2012中达环境法论坛（2012.11.16~ 18·武汉）论文集 城镇住房保障制度比较研究* —— 国际经验与我国制度的完善 ** 马 进 （清华大学，北京100084 ） 摘要：我国城镇住房保障制度经过了从福利分配到市场化的转变，取得了较大成就，但目前也存在房价 过高等一系列问题。本文分析了典型国家住房保障制度的经验及借鉴意义，并结合我国中低收入家庭居 住保障的主要做法及其存在的问题，提出了住房保障制度与模式创新的基本思路。 关键词：住房保障 比较研究 国外经验 借鉴 一、概述 住房是人类的最基本需要，是劳动力再生产的必要条件。1981 年在伦敦召开的“城市住宅问题 国际研讨会”上通过的《住宅人权宣言》指出，拥有一个良好、适宜于人的住所是所有居民的基本 人权。1 “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜” 。从古到今，安居都是中国人心中的重要情结， 也是现代社会各个国家面临的基本问题之一。 我国目前在社会成员住宅权的保障方面，存在着如下问题： 1．住有所居问题 自 1978 年经济改革以来的 30 多年间，中国的城镇住房保障制度发生了翻天覆地的变化。与 20 世纪 90 年代末的社会主义住房分配制度相比，实现了公共住房市场化以及对住房供应市场的依 2 赖。 对于在社会上具有一定收入的个人、家庭来说，可以通过市场购买解决其住宅问题，住宅的 商品化也使人们从住宅束缚中获得了解放，人才的流动、职业的自主选择成为可能。然而，大量的 低收入阶层，尤其是社会弱势群体，如老人、妇女、残疾人、失业者，他们缺乏在市场中获取住宅 的能力与资力，仍然无法实现住有所居。据建设部测算，目前全国仍有人均建筑面积 10 平方米以 3 下的低收入住宅困难家庭近 1000 万户，占城镇家庭总户数的 5.5% 。 而根据统计，我国市场主导 型商业提供的商品房和租赁房占总存量住房的 40.1% 。市场化的国有住房约占总存量住房的34.2%， 由政府提供补贴的经济适用房和国有公共租赁房分别占3.9%和 7.0%，表明政府在住房消费领域向 低收入家庭提供的资助不足。4 2．住宅改善问题 根据住房和城乡建设部的统计，到 2008 年底，城镇人均住房建筑面积达到了 28 平方米以上， 是 1978 年人均住房面积的 4.2 倍，农村居民基本上实现了一户一宅5 ，但是，我国住宅产业与人们 的住宅需求之间还有很大的差距，表现在： 首先，区域不同，住宅产业的发展程度也不同。在一些大中城市，由于投资环境好、基础设施 比较完善，住宅产业获得了较快的发展，能够为人们提供多层次的住宅供给。但是，在大量的中小 城市和城镇，住宅产业的发展相对比较滞后，不但住宅建设总面积少，而且质量、设施、环境等方 面都很难满足人们改善住宅条件的需求。 其次，旧城改造和旧村改造的任务还很艰巨。旧城改造和旧村改造都是改善住宅条件的重要途 * 本文是北京市哲学社会科学规划项目“土地管理制度改革与农民权利保障问题研究” （11FXB014）的阶段性成果之 一。 ** 作者简介：马进，清华大学法学院环境法专业 2011 级硕士研究生，2012 年中达环境法学位论文奖学金获奖学生。 本文的写作，得到了邓海峰副教授的诸多指导与帮助，谨致谢忱！ 1 符启林：《住房保障法律制度研究》，北京，知识产权出版社，2012 ，6~7 页。 2 满燕云，郑思齐，任荣荣：《中国的住房政策和住房市场：趋势、模式和可支付性》，载满燕云主编：《中国的住 房改革及成效》，北京，经济管理出版社，2012 ，3 页。 3 王炜：《政策解读：廉租住房增量扩容时间表排定》，载人民网，转引自周珂：《中国房地产法》，北京，法律出版 社，2011 ，190 页。 4 满燕云，郑思齐，任荣荣：《中国的住房政策和住房市场：趋势、模式和可支付性》，载满燕云主编：《中国的住 房改革及成效》，北京，经济管理出版社，2012 ，7 页。 5 周珂：《中国房地产法》，北京，法律出版社，2011 ，190 页。