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看凯里森、RTKL、贝诺、捷得如何垄断高端商业设计 (2014-11-20 15:44:49) 在中国商业地产的黄金10年，4家外资建筑——凯里森、RTKL、贝诺、捷得所几乎包揽了所有高端购物中心的主创设计，从“卖脸”到“实实在在一起走”，它们和自己的中国“学徒”经历了一段曲折路径。 　　你身边最好的购物中心，其设计几乎全部来自4家外资建筑所。它们此前在中国的经历挺曲折，也面临一个更有趣的市场。 　　在购物中心规模居于全球之首的中国，高速建设的黄金时代是否已经过去？ 　　仍在加注的地方开发商不会顺应这一说法。在它们眼里，能够请到明星建筑设计公司，不仅是项目成功的保障，也足够对外炫耀一番。 　　9月10日，当步步高集团要在长沙梅溪湖新区建造一个大型商业项目“步步高梅溪新天地”时，这家从湖南湘潭小超市起步的开发商特地请来了主设计方凯里森中国区CEO杨砚，为台下的潜在商户介绍项目的设计理念。 　　对于这个建筑面积达70万平方米的大型综合体，步步高集团董事长王填满怀野心。他邀请钢琴家郎朗作为代言人，并特地让他在发言中提到美国的大型购物中心Mall of America。 　　王填将Mall of America同时称作对标对象和竞争对手。他在用词方面精挑细选，“商业建筑的经典之作出自顶尖设计大师之手。”似乎请到凯里森作为建筑设计方，距离这些全球水准的建筑项目就更近了一步。 　　同处长沙的其他竞争对手多少带着类似心态。当要抢占这个零售业刚刚转型的新兴市场，将购物中心及城市综合体这种新型商业带入这座城市时，选由外资建筑所担纲设计，是项目成功的保证。 　　事情当然不会那么简单，竞争是残酷的。根据戴德梁行提供的数据，从2010年到2013年，长沙市场上的优质商场存量从28.2万平方米激增到81.9万平方米，未来3年还会有将近20个商业项目开业。而这座城市只有700多万常驻人口，其中约有一半生活在农村。 　　对外资建筑所的争夺成为竞争的第一步。在上述新开业或在建项目中，最具潜力的几个都出自外资建筑所之手。长沙的购物中心悦方ID Mall集中了众多快时尚品牌，据称花费了近千万元请来英国建筑事务所贝诺（Benoy）完成概念和内装设计。这家建筑事务所同时是九龙仓在长沙的项目国金中心的设计方。这个位于市中心、拿地时楼板价每平方米超过8000元的高端项目也是当地人目前最期待的商业体。 　　沿湘江而建、被称为长沙新CBD的北辰三角洲综合体请来的设计团队阵势更强大，包括美国捷得（Jerde）和RTKL两家建筑事务所在内的7家外资规划建筑团队参与其中。这个地块曾是中国总价地王。RTKL同时为已经签约凯悦酒店、湖南卫视演播中心的德思勤城市广场做规划和概念设计。 　　作为商业地产起步稍晚的“新一线”城市，长沙也开始成为商业综合体的试验场，这种状况也成为中国商业地产过去十余年发展的一个缩影。 　　不夸张地说，在眼下的中国，你身边最好的购物中心，几乎全部由4家外资建筑所设计——凯里森、RTKL、贝诺和捷得——它们垄断了这个市场。 　　10年前，从北京、上海开始，购物中心及商业综合体项目以惊人的速度占领着中国城市的空白土地，它们将空间更为宽敞透亮、动线更流畅的购物体验带给消费者，让人们对于逛街的理解从单纯的购物消费，变成了一种综合体验和生活方式。 　　对于这些带来购物体验升级和消费模式改变的商业项目，比如上海港汇广场、上海正大广场、华润万象城、中粮大悦城、上海iAPM、北京颐堤港、北京蓝色港湾，销售额和租金收入多年保持稳定增长，受到业内追捧。 　　这些项目背后的4家外资建筑所，是目前中国商业综合体的建筑设计中最核心的参与者。它们在中国的代表作，基本构成了中国商业综合体优秀项目的版图。 　　中国商业地产迅速膨胀的10年，也成就了外资建筑所在中国的崛起。这个市场的购物中心数量从2004年的不到300家，急剧增长到如今超过3000家。对它们来说，这也是遍地都是订单的黄金10年。 　　回到这个故事的最初，20年前，它们带着全新的理念刚刚踏入中国，也为这一市场带来了一些新的可能，见证了这个市场从无到有的过程。 　　“中国原来没有超高层、商业综合体这样的建筑概念，从十几年前开始，一线城市能数得上的大型商业项目，基本都是外资建筑所做概念设计，再交给本地设计院做扩充设计。”戴德梁行中国区商业顾问部主管及董事甄仕奇对《第一财经周刊》说。 　　甄仕奇所说的“原来”大概需要追溯到1990年代中期，当时恒隆、新鸿基、嘉里等几家港资或外资开发商正在中国内地建造第一批购物中心模式的商场，而能迎合它们的需求，能将这种新型消费业态落地的建筑设计师，只能来自国外。 1994年，在美国取得建筑硕士学位，并在西雅图工作了3年的杨砚加入了凯里森。当时，这家创立于1975年、总部在西雅图的美国