社区商业销售.pptx

;一、从铺位的格局来看; 由于社区商业未来的运营必然会影响到社区的形象和品质，因此街区采用什么样的销售模式，既能够满足商铺的价值最大化，又能够保证街区未来的良好运营，是需要综合不同的商圈区位及成熟度等因素来共同决定的。;（二）、单铺销售模式 结合着每个楼层的不同业态定位，进行单铺销售， 1、优势分析 @单铺的面积小，提升了单价含金量，销售总值得到了最大化。 @单铺的总值小，投资门槛相对较低，准投资客的数量将扩大。 2、劣势分析 @铺位数量变多，需要的意向投资客量变大，增加了现场接待的难度。 @增加了二三层商铺的销售难度，需要对二三层商铺进行强势塑造，奠定投资客的投资信心。 适用业态：一层：零售；二层：零售、小型餐饮；三层：中大型餐饮； 3、关注要点： 其中一层街区的销售没有什么大的障碍，因为存活几率较大，可适当提高售价，降低投资回报率。二三等高楼层商铺的销售难度增加了，建议在价格上略降低，提升投资回报率，提高投资客的投资信心。从而确保整个项目的业态组合的稳定性。 如我司项目实操案例·汉阳摩尔街，一层做零售，散售；二、三层做大型餐饮，网吧，大面积直接销售。;从销售模式来看，主要有以下四种销售模式：;（二）、直接销售给商户的销售模式 即对投资客限制为买铺自营的商户。为了把控街区销售后的经营管理，增强项目的整体竞争力，将商铺销售给商户，无疑是确保了街区未来的运营。 1、优势分析 连锁商家买铺，是经过战略性选择的，是作为一个永续经营的商战平台去运营的，一旦购买，不会轻易的退出，有利于项目快速度过培育期。 连锁商家的资金雄厚，基本采取一次性付款，利于发展商的资金快速回笼。;（三）、采用带租约转让 1、全面招商、再销售 即是先将商铺招商，等商家签了进场合同之后，以带租约的形式将商铺销售。 该模式是目前社区商业操作比较合理的模式，适用的项目必须具备一定的现实经营条件，由发展商把握好业态结构，确保业态的生存机会，适合引进租金承受能力强的品牌实力商户，通过商户的品牌知名度和高租金提高销售率。在两至三年后将使用权交还到业主手上。届时，商业已进入到良性的经营状况中，商户和业主对本社区的认识也到了成熟的阶段，不会盲目转换业态。;3、优势分析 (1)、通过招商保证前期商业定位与形象； (2)、能够奠定投资客的购买信心，能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； (3)、短期内使业主获得稳定收益。 4、劣势分析 (1)、如果整体采用带租约转让模式，必然会导致铺位租金差异，影响销售进度； (2)、销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望； 5、适用类型： （1）、商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益； （2）、对于商业氛围有一定成熟度的市场，可以通过签订几个知名度高，租金承受能力强的品牌，为项目打造价格标杆，来带动其他商铺的销售。 6、案例分享：深圳华强东商业中心（见附件）;（四）、短期包租 即是发展商先将商铺销售，然后承诺业主几年内返给业主应得的租金，但是租赁权归发展商所有，等返租年限过了之后业主才享有租赁权，通常是包租两年到三年。在项目具备一定的现实经营条件，但是及时经营租金不高，距离销售价格之间尚且存在一定的差距的情况下，采取短期返租可以适当回避用租金来对应销售价格??尴尬。 该模式能够兼顾到发展商、业主等多方的利益，首先业主的租金能够得到保障,其次发展商能够有效控制业态和招商,但是短期返租可能导致售价的虚高。;（五）、长期包租 长期返租模式一般仅适合场内商铺，该模式由于给发展商带来长期的包袱而被市场逐步淘汰，但是，在某些发展商必须控制商户质量而且该项目具备良好的现实经营条件的的情况下，长期返租也是可以采取的一种策略,但长期租约一般分段来签。 1、优势： 有利于开发商控制项目的整体经营业态； 通过长期包租，大大的降低了投资客风险； 通过长期包租，增加了投资客的信心，扩大了投资客户群体； 通过长期包租，也让经营管理公司分享了租金升值的收益； 2、劣势： 长期包租，会承担较大的法律风险； 对经营管理公司经营能力要求较高，有一定风险； 3、适用类型： 1）、社区型购物中心、购物广场 4、案例分享：武汉南国置业的“基础租金+增值租金分成”就是一个 成功的长期包租策略。（见附件）