关于公共住宅金融理论探讨.pdf

2013年2月 海南大学学报人文社会科学版 Feb．2013 HumanitiesSocialSciences ofHainan 第3l卷第1期 Journal University V01．31No．1 关于公共住宅金融的理论探讨 顾书桂 (上海社会科学院部门经济研究所，上海200020) [摘要】西方公共住宅金融与商业住宅金融一样，均以住宅商品化为前提，由于消费者支付能力更 低，因而蕴藏更大的市场风险。科学的公共住宅金融应建立在劳动力价值的基础上，劳动力价值要求公 共住宅的供给成本局限于建筑成本、土地投资和农业地租，公共住宅金融的政策成本应侧重于覆盖城市 地租。中国的土地财政将公共住宅的城市地租极大化，危害了政府住房保障职能的履行。中国应利用土 地国有的制度优势，将城市地租完全排挤出公共住宅的供给成本，从而在降低政府干预成本的同时，避免 公共住宅金融的系统性风险。 [关键词]公共住宅金融；商业住宅金融；劳动力价值；城市地租；土地财政 061．4 [中图分类号】F 【文献标志码]A [文章编号】1004—1710(2013)01一 住宅是生活必需品，具有很强的刚性。由于价格很高，市场并不能完全解决消费者的居住需求，迫使 政府不得不对住宅经济活动施加必要的干预，发展公共住宅金融是政府干预住宅经济活动的重要手段之 一。美国公共住宅金融因其规模大、影响大、成效显著，一度成为西方公共住宅金融发展的典范。然而， 2007年美国次贷危机的爆发以及随后促发2008年全球性金融危机说明，以美国公共住宅金融为代表的 西方公共住宅金融并不完美，西方公共住宅金融的现有模式更不是中国公共住宅金融发展的必然选择。 公共住宅金融发展的基本原理在今天的中国仍有重新探讨的必要。 一、文献回顾 公共住宅金融也称政策性住宅金融、保障性住宅金融，本质上是政府为实现社会居住目标，面向中低 收入阶层，弥补其支付能力不足的一种福利性融资活动。公共住宅金融是相对于商业住宅金融而言的。 如果说商业住宅金融基于长期经济繁荣一方面带来“个人实际收入的增加”，另一方面带来“房屋贬值的 可能性降低”…92；公共住宅金融则是借助“联邦立法”等强制手段直接提高中低收入消费者的“支付能 力”[2319‘1拍。西方公共住宅金融的这一基本规定也得到中国国内一些学者的明显肯定，认为“住宅金融 一般专指围绕居民住宅消费所进行的金融活动总称”，“住宅生产的金融服务与一般工商业项目贷款并无 本质差别”，“围绕居民住宅消费的金融服务”才“有其自身的特殊规律和要求”H¨。然而，2007年美国次 贷危机的爆发，无疑宣告了这种公共住宅金融模式的失败。 借助行政、法律等强制手段直接提高中低收入消费者的支付能力，对公共住宅金融的健康发展显然 是不利的。凯梅尼认为，“越来越多的边缘化购房者”大大增加了市场风险Hp；林建设、郭宏宇认为，西方 公共住宅金融存在住房保障与财政风险的两难抉择【51；顾书桂则直指，美国次贷危机本质上是财政危 机№】。以非市场手段强制提高消费者的支付能力既是西方公共住宅金融的基本内容，也是西方公共住宅 金融风险的主要来源。然而，西方公共住宅金融现有模式的形成原因是什么，根本缺陷在哪里，科学的公 共住宅金融应如何发展，无论是国内还是国外，目前都还没有进行较为完备的理论探讨。 二、西方公共住宅金融的产生与发展 历史上，公共住宅金融产生于商业住宅金融之后。在西方公共住宅金融产生以前，西方商业住宅金 [收稿日期]2012—09-03 [作者筒介】顾书桂(1970一)，男，江苏泰州人，上海社会科学院部门经济研究所副研究员，博士，主要从事房 地产研究。 105 万方数据