美国次级房贷风暴.DOC

次級房貸風暴 讀者文摘　Lisa Collier Cool 撰 2008/9/9 放貸機構貪婪，買屋者無知，加上房價急跌，結果是美國幾百萬人無力償還抵押貸款、痛失住所。 雷恩．亞當斯和太太阿曼達似乎是逐步攀登社會階梯的典型例子。阿曼達二十五歲那年辭去簿記員職位，轉任房地產經紀人，在加州南太浩湖區工作，沒多久，每個月就能賣出兩棟房子。雷恩原任推銷員，後來被公司裁退，見太太工作順利，也加入了房地產行業。 兩人一年的收入從六萬美元大幅增加到十六萬美元，各自買了新車，又到巴哈馬揚帆戲水，還帶女兒愛若琳到狄士尼樂園玩。後來阿曼達看中一棟牧場式平房，有三個房間，四周環境寬敞，要價三十七萬九千美元，決定買下來，就和她認識的一名房貸經紀人洽商。 讀者應已猜到其後一切：兩夫婦申請了毋須查證收入的次級房貸，約定前五年只支付利息，利率是六點二釐，之後開始還本金，利率逐年調整。亞當斯夫婦只須估算他們每年的收入，便獲得抵押貸款。兩人雖然擔心三十年貸款期結束時，要一次清償五萬美元的貸款，但還是簽下合約，先付二千五百美元。他們在銀行裏還有二萬元，以備不時之需。這樣應該萬無一失了吧？ 二○○六年初，美國房地產市場由盛轉衰，當時阿曼達恰好懷孕。她說：「我們從沒想過會半年賣不出一棟房子，但事實就是這樣。」 帳單不斷飛來，他們卻無法繳付。雷恩分期付款的車子被討了回去。阿曼達生下兒子戴倫之後，就對着三千五百元的醫院帳單發愁。他們那棟房子，已貶值七萬九千美元，而且賣不出去。雷恩在優比速快遞公司找到了一份替卡車裝載貨物的工作，阿曼達則把孩子帶到辦公室裏照顧，節省保姆費。兩人的薪水加起來一年不過四萬美元，最後當然不能擺脫厄運：銀行給他們幾個星期的時間搬家，沒收了他們的房子，以二十二萬九千美元求售。 今天，亞當斯夫婦和孩子住在一輛拖車裏，車子停在阿曼達父母的土地上。阿曼達說：「我們的信用已經破產，沒法租房子或獲得水電供應。」令她最感痛苦的，是要跟四歲的女兒愛若琳解釋一切。「我們夫婦犯錯，連累女兒要捨棄以前熟悉的一切，我不能不感到痛心。」 危機爆發 目前，每三個月就有約二十五萬個家庭的住所遭貸款機構沒收，而且問題有更趨惡化之勢。穆迪網站宏觀經濟主任蓋斯?佛雪說：「我們預計未來一年還會有二百萬棟房子遭沒收。這是美國一九三○年代經濟大蕭條以來，房價跌得最凶的一次。」 除了欠下次級房貸的人，其他美國人也必須過些苦日子。想借錢裝修住宅或上大學嗎？你的房屋未必可用作抵押，百分之六十的銀行已提高了這類貸款的條件，不少銀行還把其他消費信貸的條件修訂得更加嚴苛。想借錢買新車，可能變得更難。 信貸緊縮也不利工商業，導致公司裁員及新職位減少，這可能令更多人無法償還房貸。今天，至少有百分之十的家庭房貸金額高於其房屋價值。 美國為什麼會走入這個困境？二○○二年網路泡沫化後，投資者紛紛尋求另一種利潤豐厚的投資。華爾街給他們的選擇之一，就是利潤高於國庫券的不動產抵押權證券。這些證券被視為低風險投資，退休基金、大學乃至一些小鎮政府都樂於購買。 由於需求增加，房貸經紀人就向信用不佳或低收入者打主意。這些人從前不會獲得房貸，現在經紀人卻向他們大開方便之門。假如他們最後無力償還貸款怎麼辦？這問題房貸經紀人並不關心。網路公司的貸款代理人克理斯多福?克魯斯解釋說：「就算百分之九十的貸款人最後房子被沒收，房貸經紀人也不必繳還佣金。」 至於銀行，自然不怕蒙受損失。它們把抵押債權費給了投資公司，投資公司則聘請其他公司負責利息支付事宜。目前已有幾家次級房貸機構倒閉，新世紀金融（New Century Financial）便是一例。 美國國家金融服務公司（Countrywide）也面臨危機，銀行界則漸漸收緊借貸。到了三月，美國聯邦準備理事會主席柏南克再度緊縮利率，這是六個月內第六度降息。他更直言：「有些銀行可能會倒閉。」 如何化解危機？ 怎樣化解這場危機，各方頗有爭議。政府不久將制定措施，協助一些貸款人以較低利率重新籌措房貸；此外，購買遭沒收房屋者將可獲得課稅優惠。但民主黨認為這些措施只是杯水車薪。麻省民主黨員巴尼．法郎克的主張最為激進，他建議政府以高達三千億美元的資金作擔保，鼓勵貸款機構降低次貸利率。至於共和黨，卻普遍反對用公帑協助不負責任的投資者。美國財政部長保羅?伯爾森強調，買房子「是長期投資，是成家立業紮根社區的一步」，不是短期內賺取豐厚利潤的投機手段。美國政府認為，假如實施大規模救助計畫，得益最大的不是屋主，而是提供高風險貸款的機構。未來幾個月各界辯論的焦點，將鎖定次貸危機一旦加劇，原本和次貸無關的屋主和金融機構可能遭受什麼樣的牽連？目前，政府正計畫強制貸款機構詳細臚列房貸條件，同時提高房貸經紀人領取執照的要求。這兩項措施受到共和、民主兩黨一致支持。 除了政府，基層團體也紛紛提出解決方案。波士頓非營利機構美國社區