青岛城市进入研究报告.ppt

天宝国际 青岛国际金融广场 青岛国际发展中心 国展财富中心 永新国际广场 裕隆国际中心 山东外经大厦 半岛传媒大厦 分布范围：主要分布与海尔路周边 价格区间：10000-20000元/平米 区域规划： 金融聚集区规划以仙霞岭路、乐天广场等五大广场中轴线所围合的1.9平方公里作为金融核心区；周边约20平方公里的区域作为核心区的辐射区。 金融核心区以啤酒城为中心，打造以金融及相关产业为 “塔尖”，商业、会展、娱乐、旅游等现代服务业为“塔基”的“金字塔”型产业链条；打造以啤酒城为特色品牌、环境优美、配套完善，富有特色和魅力的现代金融城。 发挥金融核心区的辐射作用，带动海尔路商务区发展以法律、会计、管理咨询等金融相关机构聚集的金融商务服务区； 办公市场/海尔路板块 欧亚大厦 卓越大厦 诺德广场 青房财富中心 半岛天地 万达广场 规划：青岛中央商务区是市北区于2005年获批动工建设的一片集“一心、三轴、一带、两区”于一体的综合性商务中心，用地面积为2.46平方公里，规划人口5.4万人，建筑面积约500万平方米，是目前市内可供开发建设面积最大的一块商务用地 。 定位：在功能上的补充和完善、空间上的拓展与延伸，建设商业、金融、中介服务、科技信息等现代服务业的高端产业聚集区和核心区，打造商务之都、科技之都、现代之都、魅力之都 分布：位于青岛市区中部，西起山东路，东至福州路，南起延吉路，北至辽源路 价格区间：9000元-12000元/平米 办公市场/中央商务区板块 地域集中性强 分割单元以小面积为主 沿海楼盘的价格水平都较高 高品质楼盘少 青岛市目前写字楼办公比较集中在市南区香港中路、山东路和海尔路周边，密集的写字楼形成了一定的楼宇经济，也形成了青岛市较集中的商务商贸中心。由于未来市南区可供开发的用地已经不多，市中心CBD也出现了交通拥挤的情况，未来办公区会逐渐向外扩展，并可能形成新的副中心。 从市场上目前的写字楼来看，写字楼盘的分割面积跨度都比较大，从100多平米到上千平米都有。由于青岛贸易、物流等行业发达，很多企业需要办公楼都是以小面积的办事处为主。因此从分割面积上看，绝大部分的楼盘都将小面积的分割作为主力面积。 由于沿海一带的楼盘的地理位置独一无二，本身处于沿海高楼可以看到优美的海景，另外也是青岛市的CBD，是青岛目前最集中的商务办公区，周边的办公氛围浓厚。所以目前很多楼盘的销售平均价格都在1万元/M2以上，部分楼盘甚至达到了3万元/M2以上。 虽然沿海周边的高层写字楼日益增多，但从产品的品质上来看，真正可以算得上高档的写字楼比较少。这主要体现在商务配套、电梯的数量、停车位的个数、大堂装修、物业管理的档次、高楼整体的智能化配备等产品特质上。 办公市场/特点 办公市场/整体成交状况 选取时间：2010.1-2011.5 选取对象：青岛市七区五市在售办公项目。 2010年以来青岛市办公产品成交量基本稳定在15000㎡/月的水平，成交均价在10000元/㎡的水平，下半年随着郊区办公产品成交量的上升，整体成交价格呈下降趋势。 进入2011年受青岛限购令的影响，部分热钱涌入商业地产和办公类市场，成交量与2010年保持相对稳定，成交价格大幅上升，整体均价达到12000元/㎡，1月由于崂山区的大量高价物业成交，使达到最高点15958元/㎡. 青岛市办公产品以100㎡为主力，占市场成交份额的61%。 办公产品成交最多的区域为崂山区、城阳区、黄岛区。 办公市场/整体成交结构 选取时间：2010.7-2011.5 选取对象：青岛市七区五市在售办公项目个月底存量。 青岛市自2010年7月至2011年5月存量基本稳定，维持在60万㎡上下的水平。 办公市场/整体存量市场 选取时间节点：2011年上半年检测 选取对象：市南区沿海板块万邦中心、保时捷中心、阳光泰鼎大厦、香格里拉大酒店，崂山区的财富大厦、青岛数码科技中心、天宝国际商务中心，中央商务区万达广场。 地段和档次是影响写字楼租金的主要因素。 市南区写字楼租金均价水平为140元/㎡/月，保时捷中心为5A级写字楼故价格水平较高，阳光泰鼎大厦位于市南区但临近市北CBD故租金水平较低。 崂山区租金在40元/㎡/月的水平价格水平。 中央商务区目前仅万达广场，其租金为60元/㎡/月。 办公市场/各板块租金 崂山区 市南区 市北区 选取原则：2011年上半年在售的楼盘。 选取对象：中央商务区无在售写字楼项目，市南区沿海板块华仁国际大厦、阳光泰鼎大厦、远雄国际广场，崂山区的半岛传媒大厦、天宝国际、国际财富中心、青岛国际金融古怪农场、青岛国际发展中心。 市南区写字楼售价均价约为30000元/㎡的水平，阳光泰鼎大厦由于受位置及档次的影响定价较低仅为15888；崂山区的均价售价再12000-13000元/㎡的水平，青