2007年7月祥瑞水木年华商业地产营销执行方案2007.7.pptVIP

江津本地及周边的政府公务员,工薪阶层,以及一些收入较高的自由职业者,看重新区的发展前景,选择商铺进行投资. ◇中小经营者 江津本地及周边的中小经营商家,因为看中新区的发展潜力,而选择投资商铺,一方面作为投资,另外一方面为日后新区发展起来而自己进行经营作储备, “一铺富三代”的思想会继续延续. ◇实力投资者 江津本地及周边的一些有实力的个体,在看中未来水木年华成为江津新的CBD中心的前景下,将投资重心放在水木年华,会选择祥瑞的房产作为投资重点. ■销售控制及销售策略 ◇实力经营者 江津本地及周边的一些有实力的经营者,在江津老城区市政配套已越来越不能满足经营要求的情况以及新区成为未来的城市中心的大趋势,会选择在水木年华投资和经营,同时满足投资和经营的需要. □定价策略 核心均价确定策略 对于美食组团我们先将对江津,尤其是对附近同类物业进行调研的基础上,运用市场比较法对各项目的位置﹑交通﹑配套等诸多影响项目均价等因素进行加权系数修正后确定该组团的核心均价. 在均价确定的基础上,结合美食组团的产品的特殊性,对于各产品的这种属性,并对过对各产品的面积﹑位置﹑楼层等影响各产品的销售价格因素进行加权修正后,对美食组团采取三种定价策略对各类型产品进行不同定价. 单位铺面定价策略 为了在短期内引爆销售市场,为整个销售积蓄销售势能,建议本组团的销售价格控制在保证整体出租利润的前提下均应以“低开高走”，先期以较底的价格面市,在烘热销售市场后,分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为“逐步走高，并留有升值空间”.在初期以低价格面市,吸引广大购买力,引爆项目的热销局面,后期价格逐渐上扬,造成项目的升值现象,这样有利于整个组团的销售,以便在更短的时间内达到项目的销售任务和目标.另外,由于商业地产属于短瞬间的价值热体现,如果万一时”火”不起来,以后就很难引爆市场,造成滞销售的尴尬局面. 低开高走 在销售实施过程的价格控制中,要结合各类型产品的销售情况和市场反馈情况,对各类产品分别进行调价. □销售节奏价格控制 * “祥瑞.水木年华商业地产” 销售执行案 (二零零七年七月) 瑞合嘉智策字 第２００7－０8 类别：机密 A □销售产品的圈定 □目标客户群的定位 □产品销售的各营销时间节点安排 □各组团的销售控制 □各组团的销售策略 □销售推广配合 □销售工作配合要求 本 案 要 点 根据祥瑞水木年华商业街营销总案思想,结合项目周边配套的实施情况,在总体战略的指导下，根据销售目标，以及项目的招商执行案和项目的工程进度,制定销售执行案.本销售执行案涉及到销售产品的圈定﹑目标客户群的定位﹑各组团的营销控制及营销策略等具体销售事宜工作,其各阶段的详尽工作在项目的阶段执行案中进行深化和细化. 本案的销售策略将有别于常规项目的销售策略，我们采用强势 出击、一步到位的强势销售手法亮相，争取在短时间内达到”推出一个组团,热销一个组团”的销售目标. ■销售的核心思想 第一部分 销售执行纲要 本项目营销总原则：一个核心、两条思路、三个端口 一个核心：造势蓄洪，强势现场全情盛放！ 两条线路:以集群化业态体现商业卖场,体现出项目的强势商气； 以销售带动人气,用商气及人气体现整体项目价值后开始 乘势销售； 三个端口:项目销售要与商家﹑投资客及社会大众产生全面的互动. ■销售产品的圈定 销售产品 工农产品组团 餐饮美食组团 旅游文化组团 休闲娱乐购物组团 面积区间划分 餐饮一条街 面积分割销售 组团销售 面积区间划分 □产品销售的目的 本案之所以圈定项目的一部分产品进行销售,这主要是从优化发展商的收益结构和资本运作﹑培育区域商业氛围及实现本项目的整体良好运作等综合因素进行考虑. ◆从优化发展商的收益结构和资本运作考虑 通过对部分产品进行销售,可为发展商回笼大量的资金,避免发展商将大量的资金都积压在本项目,使发展商在以后的项目开发运作中出现资金断链现象. ◆培育区域商业氛围 由于水木年华目前缺少人气,通过对部分产品进行销售,通过对产品销售过程中的不断炒作,可在拉动项目及整个水木年华片区商气的同时,可拉动其人气. ◆从实现本项目的整体运作考虑 由于本项目体量比较大﹑涉及业态比较多,如果单一的采用招商策略进行整体运作,就会将一部分想买下此物业用作自营的品牌实力派商家“拒之于门外”,为了实现本项目的快速运作和各业态的最佳组合,经过对各组团产品的属性进行分析,确定将美食组团的店面进行出租。 通过销售吸引部分业态的投资经营者和