1关于沈阳市城区土地级别基准地价出让金租金标准使用有关问题的说明.doc

关于沈阳市新城市规划区土地级别基准地价出让金租金标准使用有关问题的说明 一、关于商业、住宅、工业三类以外其他用途土地级别及有关地价标准的适用 按照《城镇土地分等定级规程》的要求，本次土地定级采用分类定级，共分商业、住宅、工业三种用途。中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》中相关用途适用级别及基准地价标准、出让金标准参见附表。 用 途 适用级别 基准地价、出让金 修正幅度 商服用地（05） 商业 不修正 其中 大型超市、汽车销售4s店等 商业 +9% 加油站 商业 +42% 写字楼 商业 -9% 工矿仓储用地（06） 工业 不修正 其中：采矿用地（062） 工业 -11% 住宅用地（07） 住宅 不修正 其中：别墅用地 住宅 +21% 公共管理与公共服务用地（08） 081-085 住宅 不修正 086-087 工业 不修正 088 商业 不修正 特殊 用地 (09) 军事设施用地（091） 按现状归入相应地类 按相应地类修正 使领馆用地（092） 住宅 不修正 监教场所用地（093） 工业 不修正 宗教用地（094） 住宅 不修正 墓葬地（095） 商业 不修正 交通运输用地（10） 工业 不修正 其中：机场用地（105）中航班楼、停车场用地 商业 不修正 水域及水利设施用地（11） 工业 -19% 以上编号未列明用途的如下：081代表机关团体用地；082代表新闻出版用地；083代表科教用地；084代表医卫慈善用地；085代表文体娱乐用地；086代表公共设施用地；087代表公园与绿地；088代表风景名胜设施用地。 适用工业地价的其他用途基准地价标准和出让金标准向下修正的，修正后标准如果低于国家规定最低限价的，其基准地价标准为国家规定的最低限价，出让金标准为最低限价对应标准。 评估方法中采用基准地价系数修正法测算地价时，应根据基准地价或出让金标准结合宗地区位和规划条件等因素进行评估测算。 二、关于土地级别范围说明和宗地土地级别的确认 1.土地级别范围说明是对土地级别图划定的土地级别界限的简要说明，确定宗地的土地级别以土地级别图为准。三环内级别内分类以类别的简要说明为准，三环外级别内分类以土地级别图中界限为准。 2.商业用地以道路为级别界限的（不含高架路、封闭路等道路两侧不可通达或通达困难的），低级别一侧临路第一宗地归入高级别。 3.各用途在定级的基础上进行了级别分类，各用途各级别一类土地详见级别说明； 住宅用地一类用地除级别说明中所列之外，临现有和在建的公园、水系、大型公共绿地周围第一宗地也为各级别一类土地。 三、关于基准地价内涵及设定条件 基准地价是指在某一时点上，城镇各土地级别或均质区域内，在设定容积率水平下和设定土地开发程度下的各种用途（商业、住宅、工业等）法定最高出让年限完整的平均土地使用权价格。 1.开发程度的设定： 商业用地三环内设定为“六通一平”，即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯、供热及宗地红线内场地平整，三环外设定为“五通一平”，即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯及宗地红线内场地平整。 住宅用地三环内设定为“七通一平”，即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯、供气、供热及宗地红线内场地平整，三环外设定为“五通一平”，即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯及宗地红线内场地平整。 工业用地设定为“五通一平”，即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯及宗地红线内场地平整。 2.平均容积率的设定： 商业用地和住宅用地1-3级平均容积率为2.0，4-9级平均容积率为1.7。 工业用地容积率为1。 3.法定最高土地使用年限及土地还原利率： 商业40年、还原利率8.02%，住宅70年，还原利率7.01%，工业50年，还原利率5.77%。 4.基准地价的估价时点：2008年1月1日。 四、关于土地出让金标准 本次公布的出让金标准是政府土地所有权收益的价格标准，不包括土地取得费用，土地开发费用及新征地的新增建设用地有偿使用费等。 五、关于容积率修正 1.商业用地和住宅用地宗地地价评估、出让金评估、规划指标调整补交差价评估时，需进行容积率修正；当容积率超出容积率修正系数表范围时，对应修正系数采用已验收成果中相对应的公式计算；容积率在修正系数表范围内且表中没有修正系数的，修正系数采用相邻两个修正系数线性插值确定。 2.上款中评估目的为国有土地使用权净地出让、毛地协议出让等，当容积率修正系数小于1时，采用基准地价系数修正法评估时不做向下减价修正。 3.工业用地不进行容积率修正。 4.对于一些特殊的商业用地和住宅用地，如住宅中高档住宅用地、别墅用地等，商业用地中加油站用地、汽车销售用地、超级市场用地等容积率低于基准地价规定标准时不向下修正。