上海老式花园洋房市场分析报告.doc

上海老式花园洋房市场分析报告 市场综述： 历史背景： 老洋房是指解放前建造的、一般为三面或四面临空、装修精致、各部分居住功能区分合理、结构较好的独立式或连接式别墅住宅。此类住宅一般有较大的花园空地或车库、门房等附属建筑设施。新式里弄房与老洋房相类似，多为连排式样，可理解为老洋房建筑的衍生产物。 老洋房作为特殊历史背景下所产生的一代特殊物业代表了上海厚重的人文积淀——特立独行的海派文化，他对整个城市风貌的形成产生了极大的影响，成为组成“上只角”的显著标志。 另外，上世纪二、三十年代，自有租界的划分起，拥有得天独厚坐标的上海，已经成为富贾商贵云集之所在。随着这部分品味要求性代高的需求的注入，结合异域风情的花园洋房成为他们奢华生活的最佳释放和精神寄托。 建筑风格 荷兰风格（Dunch） 荷兰风格包括殖民风格和殖民复兴风格。荷兰殖民建筑在纽约州和新泽西州首先兴起，它有两大明显的往特点：（A）双折线屋顶； （B侧墙沿街面开数扇老虎窗。 荷兰殖民、复兴风格根基于1880年复兴时期的诸建筑风格，吸取了辛格风格的建筑特征，显非对称式（L形式），屋顶上有时开一个巨大的辛格窗。荷兰风格建筑布局合理，通风与采光性好。 美国风格（Ametican Colonial Revival） 　　美国风格根基于殖民时期美洲大陆各地的民居（英国、法国、德国、意大利、荷兰、西班牙）创造性的发挥而逐步形成的，所耗建材较多。在全国铁路网建立起来后，因建材的运输较为方便，大规模的建设这类住宅成为可能。经过200多年的复兴和发展，这种风格逐步稳定下来，并成为美国别墅的主要形式，它重建筑的居住功能，风格特征。目前有四种基本体型： A型，正立面双山墙式（称Shotgugun）； B型，L形式； C型，四坡屋顶式。 法国殖民风格（French Colonial) 　　法国别墅风格对美国的最初影响是从中部的几个州流行法国殖民风格开始的。其特征为： Ａ、高大陡峭的四坡屋顶或侧山墙屋顶，别墅常常是一层； Ｂ、大门和窗户细而长，门和窗上都有沿垂直方向的小网格，成排列。 　　它有两种形态：城市传统和乡村传统。其中乡村传统由周围有一系列柱子支撑形成围廊，给居住者提供了360度的全景视野，但最突出的要数门廊的进口楼梯，它是后来欧洲各地皇家花园别墅门廊设计的雏形。 史迪克风格（Stick) 　史迪克风格是哥特复兴风格到安妮女皇风格之间的过渡，它强调墙面整体装饰性而非局限门和窗或屋檐等处的细节。这种风格在1878年很盛行，它造型非常漂亮，享有“木质安妮女皇风格”的雅号。其特征为：正立面为陡峭的山墙，侧向也有三角形山墙相交，山墙上有装饰木架；屋檐外和进口门廊均有斜向木条架作装饰；C、外墙常有木板包裹，水平及垂直方向都有木条镶嵌。它有两种形态：正立面山墙；城市住宅。 亚当风格（Adam） 　亚当风格是乔治亚风格的发展与精华，在美国东北部极为流行，它吸取了亚当兄弟对意大利文艺复兴风格的研究成果。与乔治亚风格相比，屋檐齿饰加长，正门上方加了一个半圆形或椭圆形气窗，墙面窗户有装饰窗修饰，其余的特征和形态与乔治亚当风格几乎一致。罗马风格（Roman Revival） 源于古罗马风格，又名早期古典复兴风格，在美国获得独立后的30年最为流行。其别墅特征是：A、有一简单的三角形屋顶或三角屋脊；B、正立面是一个与屋檐等高的古典的门廊（它是正立面最显眼的进口）；C、古典门廊由四根基础为方形的柱子和一个正山墙（三角楣组成）；D、正门的门上方有一半圆形或椭圆形的气窗；E、窗户是按中心轴对称分布的，通常有五列（少于三列和多于七列是少见的）。它有三种形态：二层；一层；带侧翼附楼。辛格风格(Shingle) 　 这类别墅在美国东北部较多，多数建于1880-1900年，至今保存完好。它根基于三大风格：（A）安妮女皇风格的宽长门廊，不对称布置； （B）殖民复兴风格的双折线屋顶，古典柱头及巴拉丁“窗户”； （C）罗马风格的不对称和雕塑般的形体。 有的学者认为：辛格风格别墅是罗马风格别墅的木制品。该风格最引人注目之处在于； （A）正立面的陡峭的大山墙（与另一山墙正交）及长门廊； （B）多层次屋檐； （C）墙体在墙角处连续过渡，墙体与屋檐连续过渡。 法国折衷主义风格（French Revival) 　　第一次世界大战中，有许多美国人在法国服役，对法国的别墅有直观的了解，加上当时受古堡风格和学院派风格的双重影响，战后，就开始在美国建筑介于两者之间的别墅——折衷主义风格：其特征是： A、装饰较简单，三角屋顶高而陡，有时也有山墙； B、屋檐与墙体的接触处装饰仅为一个台阶； C、砖墙结构或涂外墙层，有时也用墙外布置装饰手法； D、窗边等仅有一此石条装饰。 它有三种形态：对称型；非对称型；带塔楼。 乔治亚风格（Georgian） 英国别墅强调门