《资产评估学》第二讲.ppt

第二章 资产评估的基本程序与方法;本章内容;第一节 资产评估的程序;*;资产评估方法;资产评估方法体系;资产评估基本途径和方法;第二节 成本法;成本法的基本原理;成本法的基本原理;第二节 成本法;成本法中的基本要素;复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。;更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。 ;成本法中的基本要素;第二节 成本法;成本法中的具体评估方法;;2.物价指数法 是指利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本调整为重置成本的方法。 重置成本=资产的历史成本×价格指数 重置成本=资产的历史成本×（1+价格变动指数） ;物价??动指数;某项待评估资产购建于1995年10月，账面原始价值为20万元，现评估其1999年10月3日的价值。调查得知该类资产在1995年和1999年的资产定基物价指数分别为120%、160%； 1996-1999年的环比价格指数分别为110%、105%、120%、96%，物价变动（上涨）指数约为33%。估算该资产的重置成本。 ;3.功能价值法;;;公式一： 实体性贬值＝（重置成本－预计残值）×（实际已使用年限÷总使用年限 公式二： 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 公式三： 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 公式四： 资产利用率＝截至评估日资产 的累计实际利用时间÷截至评估日资产的累计法定利用时间×100% ;;某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25%，适用折现率为10%。估算该资产相对于同类新装置的功能性贬值。 ;六、经济性贬值的估算 根据产品销售困难而导致开工不足和资产闲置而造成资产价值不能够实现的程度来确定其贬值额，主要外部经济、社会环境变化造成的。 经济性贬值有两种形式：第一、运营中的资产利用率下降；第二、资产的年运营收益减少。 1.间接计算法 经济性贬值率=[1 －（资产预计可被利用的生产能力÷资产原设计生产能力）x ] ×100% ;2.直接计算法 经济性贬值额＝资产年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n） 例：被评估生产线的生产能力为每年20000台，因市场需求结构发生变化，每年减少6000台产量，每台产品损失利润100元，该生产线可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税率为20%，评估该生产线的贬值额。 ;七、 成新率的估算? （一）观察法 （二）经济使用年限法 成新率 = 剩余经济使用年限 ÷（实际已使用年限 + 剩余经济使用年限） ;（三）修复费用法 成新率 = 1 - 贬值率 = 1 - （修复费用÷重置成本） 资产的有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的，对不可修复性损耗部分，只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用。 某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常。现估算其成新率。 ;第三节 市场法;第三节 市场法; 计算公式： 评估价值 = 市场参照交易价格 + Σ评估对象优于 参照交易物因素引起的价格差额 - Σ评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额 评估价值 =市场参照交易价格 ×修正系数 ;（二）市场法的前提条件 1.活跃的公开市场 2.有可比的资产及其交易活动 ;二、运用市场比较法评估资产的程序 1.明确评估对象及范围； 2.进行市场调查； 3.选择3个或3个以上可比较的参照交易； 4.进行比较分析，分析两者之间存在的差异因素； 5.调整差异，确定评估值 ; 三、进行比较分析和调整的因素 1.时间因素 2.地域因素 3.功能因素 4.交易因素;非正常交易一般包括： 1.交易双方似乎有利益关系，比如母公司与子公司之间、兄弟公司之间，或者类似的关联公司之间等。 2.参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易。如企业的破产清算。 3.买方急于想买，或卖方急于想卖。 4.交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资。如允许买方分期付款。 5.在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易。如相互承诺以低于市场价值为对方提供服务或产品。;四、市场比较法的适用范围