分析—万科四季花城.ppt

项目参数表 『项目区域属性』 区域简介/区域规划 交通概述/配套设施概述 区域规划 三个区域： ——南块：宝杨路以南，规划面积 3.89 平方公里，定位为以“人文、生态”为主题的中高档生活区。 ——北块：宝杨路以北，规划面积 6.16 平方公里，定位为集文化、休闲、行政办公、商业贸易、中央公园，市民广场为一体的现代化城区。 ——东块：铁山路以东，规划面积 3.23 平方公里，定位为以轻轨为依托、联结东西域区纽带的现代化城区。 三个目标： ——与东城区功能互补，配套合理，交通便捷、环境优雅，体现绿色生态的中高档新型的现代化城区。 ——以宝山冶金，港口、现代物流、中介服务为依托的设施现代化、信息化的经济中心。 ——要体现宝山城市综合竞争实力，成为经济发展的新增长点和精神文明社会发展的新亮点。 ——公路交通：外环线、共和新路 宝杨路、江杨北路。——轨道交通：轨道交通1号线 （宝安公路站--共富新村站） 轨道交通3号线 （上海南站站--江杨北路站） ——公共交通： 705路、719路 淞泰线、宝山2路、宝山8路 交通概述 绿化景观简述 组团式绿化 ——组团绿化分布于小区的各个区域，建有中央绿轴、花槽小景、树阵景观。 户型分析 主力户型 主力户型—别墅 供求分析 价格分析 ——该项目目前成交均价公寓为11000元/m2——12000元/m2，别墅为14000元/ m2——17000元/m2。由于07年10月至08年3月这段期间房源有公寓与别墅两种，别墅房源自07年10月推出后销售一直处在平稳状态，至08年2月为止剩余房源数量已经不多，销售逐渐进入尾期。因此成交均价从08年2月起有明显的下降，但随着万科新产品90m23房推出后的热销，08年3月成交量大幅上升，因此成交均价又逐渐呈现上升趋势。 去化分析 去化分析 客源地图/客源描述 对本案的借鉴 Tospur * 个案分析——万科四季花城 2008.4.10 项目参数表 区域简介/区域规划 交通概述/配套设施概述 项目四至/产品分析 优势／劣势 机会／威胁 供求分析／价格分析 去化分析 企划风格／广告分析 客源地图／客源描述 目录 CONTENTS 『项目区域属性』 『项目属性』 『ＳＷＯＴ分析』 『销售分析』 『媒体推广分析』 『项目基本参数』 『客源分析』 『项目基本参数』 项目参数表 公寓：100万-105万；别墅：250万-290万 主力总价 公寓：11000元/m2-12000元/m2 (装修标准1800)；别墅：14000元/m2 -17000元/m2 目前均价 公寓：1.95元/m2.月；别墅：2.5元/m2.月 物业管理费 上海新联康 企划营销代理 两户配置一个车位 停车位 上海万科宝山置业有限公司 发展商 338套 新推套数 第二期第3区（别墅为第二期第2区） 当前期数 2281套 目前总套数 共二期 规划期数 公寓：2008年12月30日；别墅：现房+在建 交房时间 精装修、毛坯 交房状况 公寓：2008年3月22日；别墅：2007年10月 近期开盘时间 Art-Deco风格 建筑风格 小高层82%、 得房率 9F、11F小高层、双层叠拼别墅 建筑形态 42% 绿化率 公寓+别墅 物业类型 1.06 容积率 江杨北路1085号 现场地址 500000m2 总建筑面积 宝山西城区 所处位置 380000m2 总占地面积 万科四季花城 项目名称 项目参数表 项目区域简介 区域简介 ----宝山西城区原为宝山杨行镇镇域范围，位于宝山区中心版图，南靠外环线，西临蕴川路，北接郊环线，东至同济路、江杨北路，规划占地面积13．28平方公里，地处上海市北郊，为上海重点建设的11个新城之一。规划导入人口15万，规划周期为2000年7月至2010年12月。 宝山城市工业园区（北区） 罗店板块 月浦板块 顾村板块 东城区板块 高境，淞南板块 共康，泗塘板块 上大板块 大华板块 西城区板块 南块 北块 东块 1号线 3号线 外 环 线 富 锦 路 宝 杨 路 江 杨 北 路 本案 友 谊 路 同 济 路 配套设施概述 生态环境配套 ——四季花城西南面，是一片连绵8 公里长的“绿龙”绿地由南向北贯穿全区，是西城区全面筑造的一块绿色翡翠。目前正处于规划建设中，建成后将与二期半开放式社区融为一体。 万科四季花城 绿龙 配套设施概述 ?生活配套 ——北上海东方商厦 ——北上海商业广场 ——北上海易初莲花 （车程约15—