沈阳乐天世界项目专题调研与市场定位.ppt

沈阳高端客户承受价格分析与本案产品价格对位 两居 三居 四居 大三居 本案住宅（Apartment） 12500 10200—10800 10900—11000 非管理者 150万以下 50% 20% 25% 5% 2013年市场客户承受总价 企业管理者 153—174万 私企业主/老板 197—219万 两居：120—140 三居：150—160 大三居：180—200 转化到本项目单价承受分析 本案四居产品价格所占比例小且为住宅（Apartment）类顶级舒适产品价格溢价空间较大，因此在此并不进行转化参考 鉴于东北客户对价格保守的习惯，往往承受价格会向上有5%--10%的浮动,则本案客观市场客户承受单价区间应在11000—13700元/平左右 沈阳高端客户抽样价格分析 住宅（Apartment）类产品价格建议 影响因素 地段位置 产品户型 品牌实力 物业服务 交通环境 项目规模 规划设计 景观 配套设施 综合评价 权重 18% 16% 12% 12% 10% 9% 8% 8% 7% 100% 沈阳天地 100 100 100 92 100 95 82 78 90 94.69 乐天世界 100 83 100 100 100 100 100 100 100 97.28 影响因素 地段位置 产品户型 品牌实力 物业服务 交通环境 项目规模 规划设计 景观 配套设施 综合评价 权重 18% 16% 12% 12% 10% 9% 8% 8% 7% 100% 领先国际 100 100 88 94 100 95 85 90 95 95.04 乐天世界 92 82 100 100 90 100 100 100 100 94.68 北站区域板块项目对比 市政府区域板块项目对比 五里河区域板块项目对比 影响因素 地段位置 产品户型 品牌实力 物业服务 交通环境 项目规模 规划设计 景观 配套设施 综合评价 权重 18% 16% 12% 12% 10% 9% 8% 8% 7% 100% 世茂五里河 100 100 100 100 100 100 95 100 96 99.32 乐天世界 90 82 94 100 92 100 100 95 100 93.40 住宅（Apartment）类产品与竞品项目对比分析 住宅（Apartment）类产品价格建议 根据金廊沿线项目近五年价格走势，按均价每年10%的乐观增速计算 在不计算装修溢价的前提下，乐天世界住宅（Apartment）产品2013年均价建议在11300-12000元之间； 考虑装修溢价因素，乐天世界住宅（Apartment）产品精装修价格以1500元/平米计算，2013年均价建议在12700-14000元之间； 项目名称 2009年价格 2013年价格 竞品装修 装修溢价 2009年价格 2013年价格 沈阳天地 8800 11713 1000 0 8800 11713 乐天世界 9041 12033 0 500 9541 12699 领先国际 9100 12112 0 0 9100 12112 乐天世界 9066 12066 0 1500 10566 14063 世贸五里河 9000 11979 0 0 9000 11979 乐天世界 8464 11265 0 1500 9964 13261 本案住宅（Apartment）产品溢价因素比较分析1 住宅（Apartment）类产品价格建议 考虑国家政策调整因素影响以及沈阳高端项目未来竞争激烈，价格增速将放缓，按均价每年5%的增速保守预计 在不计算装修溢价的前提下，乐天世界住宅（Apartment）产品2013年均价建议在9800-10500元/平之间； 考虑装修溢价因素，乐天世界住宅（Apartment）产品精装修价格以1500元/平米计算，2013年均价建议在11000-12500元/平之间； 项目名称 2009年价格 2013年价格 竞品装修 装修溢价 2009年价格 2013年价格 沈阳天地 8800 10187 1000 0 8800 11713 乐天世界 9041 10466 0 500 9541 11045 领先国际 9100 10534 0 0 9100 12112 乐天世界 9066 10494 0 1500 10566 12231 世贸五里河 9000 10419 0 0 9000 11979 乐天世界 8464 9798 0 1500 9964 11534 本案住宅（Apartment）产品溢价因素比较分析2 住宅（Apartment）类产品价格建议 定价原则：