秦皇岛调研情况报告-201410.docx

秦皇岛调研情况报告10月9日下午、10日上午，对秦皇岛市区专业办公物业进行了深入的走访调研；10日下午孙总带着王鹏等同事实地考察了秦皇岛开发区暂定的厂房和傍边的国家级孵化器，以及大概走访了牛贝产业园，并开车在市区观察整体城市发展和商业氛围。以下是调研的主要情况：牛贝文化创意产业园位于海港区河北大街和文昌路交接处东南，租用奥体中心朝南一千多平米的底商改造而成，正北边是河北科技示范学院，西北侧是燕山大学，南边就是海边。方圆3公里是秦皇岛的高校资源集中区域，相当于北京的中关村一带。河北大街是市区去往北戴河区的最快道路。此外，据说市政府即将搬迁到秦皇半岛，就在奥体中心往西3公里，在河北大街和205国道交接的地方北边。周边商业配套很完善，同在奥体中心，北边有一个综合购物中心，里面有超市、快餐和服装店面，西边是奥体体育馆，停车方便。距离河北大街上最近的公交车站大概步行5分钟，有3趟车，都是开进城里的，坐公交车到城区最核心地带商务区大概15分钟。奥体中心是为08奥运足球预选赛而新建的，08年之后足球场外围观众席底下朝外的空间都做成了底商，主要以学生教育培训为主。14年初，牛贝公司租用奥体中心一千多平米的底商改造成办公用房，并于4月份正式完工招租。可能是按一层的面积租过来的，朝外的空间较高，改成了两层的钢架结构，一层大概1000平米，二层大概400平米。装修方面，一层地面是不是很平坦，可能是自流平混氧树脂；二层地面铺了地毯；朝南的位置采光不好，因为做了外墙装饰阻碍了光线进入，朝北的是落地玻璃，视野很开阔，可以看到场馆里面的跑到；有新风，空调可以由牛贝公司安装；没有吊顶，喷了黑漆，墙壁是白乳胶，现入住的小公司基本没再做装修，只是自己买了公共家具和一些饰品做了布置和装饰。楼内公共区域设计了食堂、水吧、洽谈区、休闲区、会议室和洗手间，估计占了500-600平米。食堂只管中午饭，是牛贝公司雇人经营的，家常菜，10元一位，管饱；水吧还没弄起来；洽谈区有很多桌椅，都是比较舒适的沙发，氛围很好；休闲区有桌面足球什么的，好几台娱乐设备；会议室只有一个，大概40平米，有投影，会议桌椅，原本不收费，从9月中旬开始每小时15元，据说是因为有的公司开会时间太长，别人无法使用；男洗手间只有一个小便斗和三个蹲位，卫生保持的很好，无异味。招租对象是文创类企业，业务如平面设计、环境设计、互联网、广告资讯、影视制作、营销策划、演出经纪和文化艺术。目前正在里面办公的公司有5家，另有一家婚纱摄影公司已经签约，尚未入住办公。这5家公司，标点策划是做微信营销的，一家品牌设计公司，一家服装设计公司，一家建筑设计公司，还有一家不清楚。这5家公司都在一层，二层除了尚未入住的婚纱摄影公司外，还有是牛贝公司其他业务部门在办公，主做线下营销策划业务，占了二层的一大半面积。大概还有500平米还没租出去。招租政策方面，楼上租金1000元/平·年，楼下1300元/平·年；物业费5元/平·月，包括公共区域保洁、安保和水费；电费1.2元/度；取暖是市政供暖，5元/平·月，供暖期每年4个月。如果租用楼下100平米，总费用是13万+0.6万+0.2万=13.8万。合同一年一签，按年交付房租。此外，据介绍，租金折合每天3.5元，是因为整租的是底商，价格在1.7元/平·天，再加上改造费用，成本不小，需要好几年才能回本。所以，从他们员工的语气来看，似乎不能给出任何租金优惠条件。金贸中心在城区的核心区，建设路与文化路的西北角，周边配套非常成熟完善，是河北金茂集团（主业是房地产开发，业务主要在秦皇岛本地）与海港区政府合作的旧城改造项目的商业配套（中央胜境小区是城区排名前列的小区），分成A、B座，下面4层连通，是底商；一共22层，5层及以上都是办公物业，单座每层1700平，共6.12万平米。租户方面，考察了A座，B座尚未完工。A座顶上3层（20-22）主要是开发商自己或其子公司，20层有中国燃料秦皇岛公司；中冶集团和秦皇岛政府有一个新农村建设的项目，涉及130亿的投资，租用了两层做办公楼。总体来看，主要是房地产和煤炭交易公司，15层有一家叫点石创意品牌设计的公司。据中介介绍，金贸中心和其南边500米的金原国际商务大厦，是秦皇岛目前最好的写字楼，后者建成要早，可能租金稍微便宜一点儿。金贸中心A座目前满租，300平米一年租金在20万左右，单价666元/平·年，是牛贝一层的一半。其他信息尚未了解。金原国际位于港城的核心商圈，周边一公里有最高端最市场的购物广场，如新天地、现代、茂业。04年建成后，至今十年都可以说是秦皇岛最体面的办公楼，也是地标性建筑。由海南房地产公司茂业公司开发运营，该公司还涉及商业广场开发和运营。外观：单层布局平面图：大堂标记租户名单金原大厦是04年建成的，是散售的方式，所以里面的房子都归不同的个人。实地走访