“以房养老”在我国的困境及对策研究.docVIP

　　“以房养老”在我国的困境及对策研究 钱丽娜 摘要：近年来，“以房养老”的养老模式成为新型养老的热门话题。然而，由于诸多因素，“以房养老”模式在我国推行受到许多阻碍。本文通过分析“以房养老”受挫原因，对我国推行“以房养老”提出几点可行性建议。 .. 关键词：以房养老；倒按揭；老龄化 一、“以房养老”问题的提出 由于上世纪中期的生育高峰和计划生育，促使近年来，我国老年人口比例持续攀升。2006年2月23日，全国老龄工作委员会在京发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出，“21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会”，前20年将成为“快速老龄化”阶段，随后30年为“加速老龄化”阶段，其后50年达到“稳定的重度老龄化”阶段。老年人口的绝对增长量给我国社会养老带来了很大考验。为解决这一日益严峻的问题，必须设计和提出更多养老方式，“以房养老”因此被提到议事日程上来。 “以房养老”，广义上是指老年人利用自己的房子以取得养老生活费用的任何做法。而狭义上，又称为“倒按揭”或“住房反向抵押贷款”。所指的是已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋价值、未来增值、折损情况等进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折扣和预支利息，并按人的平均预期寿命计算，将其房屋的价值，分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。老年人在有生之年对该房产拥有居住权并负责维护，去世后房产归银行和保险公司等金融机构所有。金融机构可以对房产进行出售、出租或者拍卖，用所获得的收入弥补贷款的本金和利息，同时也享有房产未来的升值收益。这种方式起源于荷兰，在美国发展的比较成熟和完善。将“以房养老”引入中国，是2003年由中国房地产开发集团总裁孟晓苏提出的。经过多年研究，同时结合欧美国家的经验，孟晓苏认定“以房养老”这一舶来品，能解决我国老龄化问题。“以房养老”已在北京、上海、南京、杭州等城市进行试点，目前，尚未达到预期效果。 二、我国“以房养老”现状 2005年4月初，南京汤山留园公寓在国内率先打出了“给我你的房子，我替你养老”的旗号。这项“以房养老”业务，一度引起多方关注。然而，由于在实际操作中存在种种困难，历时两年，这个尝试以夭折告终。 在2006 年的政协十届四次会议上，全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明提交了一份有关“以房养老”的提案，详细描述了“以房养老”模式，并建议成立课题组进行调研。这一提案引起了多方关注。 2007年，上海市公积金管理中心试推“以房养老”模式，因符合条件的申请人很少，不得不停止办理。 2007年10月，北京首家“养老房屋银行”由北京寿山福海国际养老服务中心和中大恒基房地产经纪有限公司共同推出，2008年1月份入住。 2007年10月，幸福人寿保险公司成立并参与“倒按揭”产品的研发，但至今没有实质性进展。中信银行于近期在北京等城市试点“养老按揭”业务，退出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，但因设置了比较严格的规定和较高的准入门槛，目前总体业务量不大。 三、“以房养老”的困境 1.传统养老观念根深蒂固 中国经济的快速发展，在使人们生活质量不断提高同时，物质水平也水涨船高。特别是房价的飙升，更让普通百姓“望房兴叹”。一对普通上班族，夫妻省吃俭用要奋斗大半辈子才可能还清贷款，拥有一套属于自己的房子。中国的传统家庭观念是“养儿防老”、“但存方寸土，留于子孙耕”。老年人大多都想把财产留给子女，尤其是作为财产象征的房屋，更是习惯性地要留给后代。如若让老年人以房抵押去获取贷款渡过余生，不仅自己在心理上很难接受，其子女也易被人认为没有尽到孝心，不在情理之中。这更使得老人要把房子留给子孙，许多老人是不愿以牺牲亲情，换取年老时的相对富裕生活的。 2.政策配套建设相对滞后 “以房养老”需要透明、公正的法制环境。因为，它牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险业及相关政府部门，其运作质量要求相当高，大面积推广需要各方共同协调和配合。国外之所以能顺利推行“以房养老”，与其有完善的金融贷款、担保、资产评估等机构及个人信用系统完善健全有关。我国的市场经济体制还不健全，经济法律环境还不规范，其配套措施还不到位。此外，还有许多政策法规上的瓶颈。政策法规的不健全，各方面问题考虑不到位，“以房养老”将难以得到广泛推广。 3.房地产市场发展趋势不明朗 纵观我国房地产市场的发展历史，有一个重要特点是我国国家宏观政策对房地产市场的调控。前几年，我国主要城市的房地产价格涨幅持续高位运行，房价过快上涨，不仅远远超过了居民家庭收入的增长，也