第三节商务办公房地产估价.doc

窗体顶端 第三节　商务办公房地产估价 （一）商务办公房地产1定义、3分类 定义：商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。 ? 分类标准 类型 含义 ? 1．按建筑面积的大小 ①小型写字楼 建筑面积在1万㎡以下的 ②中型写字楼 建筑面积在1～3万㎡的 ③大型写字楼 建筑面积在3万㎡以上的，有些大型写字楼的建筑面积可达10万㎡以上。 ? ? 2．按使用功能的不同 ①单纯型写字楼 写字楼基本上只有办公一种功能，没有其他功能（如展示厅、餐饮等） ②商住型写字楼 既提供办公又提供住宿，其中一种是办公室内有套间可以住宿；另一种是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿 ③综合型写字楼 以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。 ? ? ? ? ? 3．按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力 ? ? ①甲级写字楼 具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑相媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务。 ? ? ②乙级写字楼 具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 ? ? ③丙级写字楼 已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，并与其租金支付能力相适应，相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。 *还有一种分类是5a写字楼。 （二）商务办公房地产3特点 知识点二：影响商务办公房地产价格3因素 ? ? ? ? ? ? ? ? 区位状况4方面 ? 1．集聚程度 ? 注意：区别商业的繁华程度 商务办公房地产的集聚程度对其价值产生很大影响，因为商务机构的大量集聚必然扩大这一区域的知名度、影响力，推动这一区域高档写字楼的建设并形成一定的规模，区域的知名度、写字楼的知名度反过来影响这一区域中机构的知名度。 因此对写字楼进行估价时，应分析估价对象所处区域写字楼的集聚程度、商务办公区等级以确定其租金水平。 ? ? ? 2．交通条件 能否方便、快捷到达办公地点，能否方便、快捷与客户交流、会谈是从事办公行业特别是企业公司总部选择办公场所的重要条件之一。 要求写字楼特别是高档写字楼必须具有很好的通达性，其交通连接需要在三维空间展开，即具有地下、地面及空间交通体系，此外是否有足够的停车场地也会影响到写字楼的易接近性。因此写字楼所处区域的交通可达性、通达性、易接近性是影响其价值的重要区位状况。 3．周边环境 要求周围环境整洁气派，有现代化的都市气氛，而不能杂乱无章。 ? 4．楼层 商业房地产楼层越高价值越小，而商务房地产楼层越高价值越大，租金水平越高，这与办公环境有关，楼层越高，景观、空气质量越好，被干扰的机会越小。 ? ? ? ? ? ? ? ? 实物状况6方面 1．外观形象 外观主要包括：建筑物高度、体量、造型、外墙面装修等。 2．内部装修 主要体现在：大堂、走廊、内墙面、灯具等。 3．设备、设施 包括动力、通讯、运输、电子等设备设施。这些设备设施是否齐备、是否高效运行都是影响商务办公房地产价值的重要因素，如垂直交通对于商务办公房地产非常重要，因此电梯的数量、质量、速度、安装位置直接影响到商务办公房地产的吸引力。 4．智能化程度 以网络为载体，各种智能办公解决方案也在日新月异地发展，因此写字楼也必须能够提供完善的智能化办公条件才具有吸引力。 同时智能化程度的高低也是衡量写字楼等级的重要指标之一，如甲级写字楼，其智能化程度需达到3a以上，最好达到5a，即须具备bas楼宇自动化系统、oas办公自动化系统、fas消防自动化系统、sas安防自动化系统、cas通信自动化系统。 ? 5．物业服务水平 ? 通常甲级写字楼都是聘请一流的服务企业公司进行管理。 ? 注意：办公房地产如无物业因素调整算错误 6．租户类型 入住同一商务房地产的租户间的相互影响，会增加或减低他们各自的形象和声誉，大厦内的主要租户，往往决定了一幢商务房地产的租户类型， 权益状况 ? ? 知识点三：商务办公房地产估价的常用方法 （一）收益法 其主要的工作是测算商务办公房地产的净收益和收益率。净收益的测算与出租型商业房地产类似。收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。 （二）市场法 商务办公房地产的转售转租也比