专项维修资金和住房公积金相关问题研究.doc

专项维修资金和住房公积金相关问题研究 第一部分：专项维修资金 概念解析 【法律规定】根据2007年10月30日公布的《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。” 【理解剖析】专项维修资金的“专项”就是指该资金只能用于公用部分，而不能用于私有部分。这部分资金由业主缴纳，由业主所有，用于维护业主的利益。 专项维修资金的起源 【住房体制改革】随着上世纪八十年代后期我国住房体制改革的实施推行，城镇居民住房市场进入了商品时代。同时，房屋维修、更新、改造和管理责任由过去政府或单位承担，转变为产权人自行承担。 【专项维修资金出现的必要性】房屋共用部位、公用设施设备是否完好，运行是否正常，关系到相邻住宅、整栋楼、整个小区房屋的正常使用和安全，关系到全体业主和社会公共利益。建立专门用于房屋共用部位、公用设施设备维修、更新和改造的住宅专项维修资金制度，是保障群众“住有所居，居有所安”、促进社会和谐发展的重要举措。 建立专项维修资金的意义 保障房屋的安全使用，维护公用设施设备的完好性能。 有效解决业主在维修房屋时“各扫门前雪”、“不关己事，不劳我心”和责任不清互相推诿扯皮等现象的发生。 确保物业项目的保值、增值。 资金来源　 【业主缴纳的费用】商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。 在出售公房时，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。 尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的维修资金，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。 【售房单位缴纳的费用】出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房20%，高层住宅不低于售房款的30%。 【维修资金的收益】住宅专项维修资金的存储利息；利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益 【共有物业的收益】利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外 【共有物业报废的残值】住宅共用设施设备报废后回收的残值。住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，： 　　 　　 　　 　　物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支； 　　直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知； 　　专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 　　住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理： 　　物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等； 　　业主大会依法通过使用方案； 　　物业服务企业组织实施使用方案； 　　物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支； 　　业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正； 　　业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知； 　　专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。