第九章__房地产周期理论.ppt

第四节 我国的房地产周期波动分析 ?以房地产销售面积波动率和销售面积增长率划分房地产周期：1986～1995年 1986～1995年中国住宅销售量波动与增长率 结论： ①1986～1995年，中国房地产经济经历了一个半周期，1987～1993是一个周期，持续时间为6年。 ②从销售量增长率曲线看，供求变化的长期趋势线是上扬的。新周期的峰项比前一周期高。 ③从销售量波动曲线看，房地产市场波动周期所持续时间有缩小趋势，在一个完整的房地产周期中，下降期的时间大于攀升期。 梁桂(1996） 1986～1995年中国住宅销售量波动与增长率 ?计算扩散指数划分房地产周期：1981～1994年 何国钊等(1996） 按照”v”分法，在1981～1994年期间存在两轮房地产周期。 中国房地产周期—扩散指数法 1984年是中国改革开放以来房地产业发展的第一个高潮，此后房地产业逐渐衰退，到1987年跌人谷底，1988年又达到房地产业发展的第二个高潮，历时4年，完成一个周期。 1989年再次跌入谷底，此后逐渐复苏，并在1992年达到第三次高潮，历时4年完成一个周期。 第四节 我国的房地产周期波动分析 ?以商品房销售面积增长率划分房地产周期：1988～1999年 叶剑平、谢经荣(2005） 中国房地产周期—销售面积增长率 中国商品房销售面积增长率 (％) 从1988～1999年的12年间，能观察到一个完整的周期。 第四节 我国的房地产周期波动分析 ?以房地产投资增长率划分房地产周期：1978～2004年 张晓晶、孙涛(2006） 中国房地产周期—房地产投资增长 第一个周期，1978～1991年 第二个周期，1992～1997年 第三个周期(即新一轮房地产周期) 第四节 我国的房地产周期波动分析 房地产周期波动的影响因素总结 供给 房地产市场 需求 时滞 投资 投机 消费 宏观经济政策 随机因素 宏观经济变量 …… 宏观经济周期 社会因素 房地产周期波动的阶段及表现 复苏与增长 繁荣 危机与衰退 萧条 需求 自用需求/投资需求 投资需求/投机需求 投机需求出市 泡沫挤出 供给 开发投资增长 开发投资快速增长 开发投资减少 开发投资持续减少 价格 较低/上升 大幅上升 大幅下跌 持续下跌 租金 较低/上升 增幅小于价格 跌幅小于价格 下跌 交易量 少量/增加 大量 萎缩 少量 空置率 高/降低 低 高 高 心理预期 乐观 乐观 悲观 悲观 房地产周期与国民经济周期的关系 当国家经济发展比较顺利时，政府部门对住宅产业给与较少的关注，刺激其它产业的发展，通过发展其它行业的经济来带动国家整个经济的发展。 当经济发展缓慢时，政府可以刺激住宅产业的发展，靠住宅产业带动其相关行业的发展，同时住宅的这种必需品的产品特性和较高的投资价值都为该时期住宅产业的高速发展成为可能，从而弥补其它行业发展的不足，使整个国家经济稳定增长。 四、房地产周期的测度 理论和实际都表明，房地产市场的许多指标都是周期性变化的，都可以用于衡量房地产景气循环及其周期。 房地产市场的波动状况可以用一系列指标来描述，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率等。 在研究房地产景气循环及其周期时，可以选择单个指标，也可以选择多个指标。 在实际中，像收益率这样的指标很少使用，是由于实际中缺乏可以使用的数据。空置率指标被认为是最优的，但在我国缺乏这样的指标体系或指标的时间序列很短。 由于各项指标的周期性变化与房地产周期波动并不是都同步的，因此按照其与房地产周期波动的先后关系，分为先行指标、同步指标和滞后指标等三类。 房地产周期指标体系 先行指标：固定资产投资、资金来源、 投资实际完成额、土地购置面积、 土地开发面积、商品房新开工面积等。 同步指标：国内生产总值、商品房实际 销售面积、预售面积、出租面积、 商品房实际销售额、商品房销售均价等。 滞后指标：竣工面积、竣工房屋价值、 商品房空置面积、租金等。 我国房地产周期的实证研究 采用商品房销售额指标 采用商品房销售面积指标 采用8项指标综合指数（商品房价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积） 房地产政策周期 1、试归纳目前对房地产周期波动的界定概述？ 2、简述房地产周期波动的过程及其主要特征？ 3、试分析影响房地产周期波动的因素？ 4、结合部分国家或地区的房地产周期波动现象，分析我国房地产周期波动的主要特点？ 本章思考题： 第九章 房地产周期理论 内容提要： 1．房地产周期波动的一般理论 2．部分国家或地区的房地产周期分析 3．房地产周期波动的影响因素分析 4．我国的房地产周期波动分析 第一节 房地产周期波动的一般理论