中国房地产价格运行轨迹及驱动因素.doc

中国房地产价格运行轨迹及驱动因素[关键词]房地产价格;运行轨迹;驱动因素 纵观房地产价格的变化,全国商品房平均销售价格从1999年的2053元/平方米上升到2008年 的4115元/平方米,上涨了100.44%。按照人均30平方米住房计算,1999年的购房金额是615 90元,2008年的购房金额是123450元;1999年城镇居民的可支配收入是 5854元,需要10.5 2年才能够攒足购房款;2008年城镇居民的可支配收入是 15781元,需要21.09年才能够攒 足 购房款。为了抑制房价的快速上涨,政府出台了一系列调控政策,对房地产行业的健康稳定 发展起到了一定的作用,抑制了房价的过快增长,却没有阻止房价的上涨。即使是面临世界 金融危机的2008年,房地产平均销售价格仍然上涨了6.5%。对此,无论是理论界还是管理 部门都高度关注,房地产价格问题成了社会焦点问题。 一、文献回顾 Case和Shiller(1990)以美国四大城市1976至1986年的季度数据为样本,分析认为房价与 成年人口比例、人均收入呈正相关关系;[1]Winston T.H. Koh,Roberto S.Ma riano和Andrey Pavlov(2005)研究认为商业银行的过分乐观和对购房 ※ 基金资助:本文为住房与城乡建设部软科学研究项目(2008 -R5-11,2009-R5-13)阶段性研究成果之一。 者持有的嵌套在抵押贷款中的看跌期权(put option)的低估(underprice)是导致泰国、 马来 西亚、印度尼西亚房地产市场崩溃的主要原因。[2]贺建清(2009)研究认为流动 性过剩会对房地产价格泡沫产生影响,是房地产泡沫的前提条件与根源。[3]周建 军(2009)利用我国2000年至2007年的季度数据实证研究认为居民可支配收入、土地价格与 房价呈正相关关系,实际利率与房价呈负相关关系;[4]宋志勇和熊路英(2009) 研究了利率对房地产价格的影响。[5]位志宇,杨忠直和王爱民(2007 )从房地产市场羊群行为的角度研究了房地产价格与宏观经济基本面的关系,并用上海房地 产市场数 据进行实证分析认为,羊群行为存在时,宏观经济基本面与房地产价格的关系发生扭曲,同 时,房地产价格弹性大于羊群行为不存在时的情形,从而证明了房地产价格泡沫的存在。[6]以上文献不足之处在于:将房地产价格与影响因素相关性研究时,考虑的因素 偏少。本文 以中国1999―2008年的年度数据为样本,利用多元回归分析的方法研究房地产价格的驱动 因素问题,试图破解中国近十多年来房地产价格持续上涨的内在动因。 二、房地产价格的运行轨迹及其驱动因素分析 (一)房地产价格的运行轨迹 随着中国经济的持续快速增长、城镇化水平以及居民住房消费需求的不断提高,中国商品房 的价格不断走高。全国商品房平均销售销售价格已由1999年的2053元/平方米上升到2008年 的4115元/平方米。其中,北京、上海和深圳由于其特殊的政治、经济和地理区位因素,商 品房平均销售价格分别由1999年的5647元/平方米、3422元/平方米和5660元/平方米上涨到2 008年的12651元/平方米,8854元/平方米和13783元/平方米。(见图1)从全国来看,商品 房平均销售价格运行较为稳定,但是从主要城市来看,房价上涨速度过快十分明显,远超过 全国的平均水平,最高时,深圳的平均房价几乎是全国的三倍。 随着商品房价格的上涨,全国及主要城市的土地价格也不断上涨。从全国土地交易价格指数 看,虽然上涨幅度有所波动,但土地价格始终处于上涨过程中。其中,北京的土地价格交易 指数始终处于上升通道中,说明北京土地的交易价格上涨速度越来越快。上海的土地价格指 数1999年至2001年均小于100,2002年至2004年快速攀升,2004年达到最高点120.3, 2005 年至2008年有所回落,2006年到达最低点101.2,随后又继续上涨至107.9,这说明上海的 土 地交易价格波动较大。深圳的土地交易价格指数从1999年至2002年间变化不大,说明这一时 期土地交易价格较为平稳,波动不大;2003年至2005年间先缓慢上涨后快速拉升,说明这一 时期土地交易价格不断攀高;2006年至2008年有所回落,土地交易价格上涨速度较为稳定( 见图2)。? (二)房地产价格驱动因素分析 中国房地产价格为何能够持续上涨,其驱动因素包括供应和需求两个方面。从供应的角度看 ,包括商品房开发成本和完工数量及结构等因素,其中,商品房开发成本又包括土地、建筑 材料、人工工资、资金利息以及相关税费等因素。从需求的角度看,影响商品房消费和投资 或投机需求的因素包括城镇人口、城镇