项目土地开发的若干避税办法.doc

项目土地开发中的避税模式 按照55号令和房地产法的规定，在缴纳了土地出让金之后，土地可以合法的进行转让和买卖，这种转让的行为在国家法律上是有前提条件规定的，在符合这个前提条件之后，就变成了一个土地二级市场的正常的经营行为。这种经营行为可以不用挂牌、拍卖和招标的方式来确定，因为它已经不是一个出让的过程，而是一个转让的过程。实际上，是形成土地二级市场交易的一个过程。 　　在现有的市场中，我们原有的土地已经大量的保留在开发公司手里，或者说叫做有主了。所以，11号令实行之前，从全国来统计，大概有一半以上的可开发土地都在一些开发公司手里，已经被用各种不同的形式进行了分配。当它符合条件的时候，它可以用各种方式来进行转让。我个人认为，在土地规企业所有的时候，实际上就变成了一种资产。因此，我把它列为资本市场的一种运作方式。资本市场中几种运作情况 　　一、投资参股。在投资参股里面包括用资金入股也包括用土地入股。由于11号令以后，北京要求在限期之内，必须把原来协议出让的土地出让金补齐，很多开发公司的土地储备又满足不了这样一个资金需求。因此，就寻找了一些有资金的公司和他合作，然后转换成为了前期开发。 　　 土地收购。应该说这是一个合法的土地转让工作。在这里土地权益发生了改变，土地所有权会发生改变。因此，涉及到交易契税的问题。投资是公司的组合行为，和第三个所说的开发公司的收购差不多。在股权的交易过程中是没有税的，因为它还维持土地权证的原有公司的名称，无非就是主人变了，股东变了，合作方和操作方变了，经理人变了。但是，在土地收购中，一般会改变土地的权属，当土地权属改变的时候，会出现按国家规定所征纳契约税的问题，等于你是买卖土地，对另外一方面来说还有很大一部分营业税，这两个加起来相当于10%左右，有的地区是5.5%的营业税，百分之三点几或者是四点几的契税，无形中土地的收购会使土地的成本提高10%，在完全按合法的缴纳土地出让金之后，进行土地权属的改变，对土地进行收购，通常会出现类似的情况。 　　 收购公司。这是一个变通的方式。在我们现有的法律当中对土地的收购是要有契约税的，对公司的收购是没有的，股权转让的方式。拥有土地的一方，就土地的所有权成立一个独立的公司，然后由资金的一方对土地项目的公司进行收购，我收购你公司多少的股权，当然交易的价格可能是按照土地的价格来确定的，最后形成一个公司股权的转让，有的是控制，有的是把公司卖掉，所以现在卖掉公司的现象比直接转让土地的现象更多。 　　但是，有些公司做不到卖公司只能卖土地，因为这个公司不是一个单一的企业，而是有无数个项目存在的。所以，用这种方式去转让，公司的股权就有问题了，所以很多公司会把它分离。根据我们国家财政部和税务局的文件，今年的10月1日以后，在企业重组、分立、兼并和破产等过程中免交契约税，这个本来是对国有企业改造放一个口子，但是，实际上会给开发企业形成了另外一个口子，任何企业都可以借这个文件把一个公司的土地分成10个公司的土地，然后把每一个公司卖掉的过程中把土地卖掉。这个按照新的文件规定，是可能出现的。 　　 四、收购拥有大量土地的企业。这些企业可能不是开发企业。但是，他的用地可能事后会转为开发用地，可以改变土地用地性质，这种情况在土地收购过程中也大量出现了，很多企业用这种方式去拥有土地。比如说对一些工厂，有些是人员很少而资源很多的工厂，土地资源多的工厂，可能就拿出一半土地进行开发，而另外一半土地维持了原有的情况，这时候他也是先变更土地所有，后进行开发，就不再实行土地的转让过程，因此，先通过拥有一个企业而拥有地产的情况在北京的工商改造过程当中也是大量出现的，这也是获得土地的方式。等于开发公司先买工业或者商业的企业，然后我再转为开发，就等于我自己用我自己的土地开发，就避免了协议出让挂牌等其他相关的手续。